W temacie odwróconej hipoteki ZBP ma rękę na pulsie
05.08.2013Kilka dni temu w kwestiach związanych z odwróconą hipoteką, głos ponownie zabrał Związek Banków Polskich. Odnosząc się do sejmowych prac nad Poselskim projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym SLD skrzętnie zrobił to Doradca Zarządu ZBP Bolesław Meluch w swoim Komentarzu.
Tym razem bez odnoszenia się do treści cytujemy obszerną Ocenę sektora bankowego w w/w temacie i zachęcamy do lektury.
W swojej opinii do projektu ustawy, Związek Banków Polskich wskazywał, iż zbyt długo trwa dyskusja nad założeniami do projektu ustawy, która miałaby regulować zarówno zasady funkcjonowania odwróconego kredytu hipotecznego, jak również model sprzedażowy. W tej sprawie w okresie ostatniego roku dwukrotnie zwracaliśmy się do Ministerstwa Finansów i Gospodarki o pilne uregulowanie funkcjonowania obu modeli.
Sektor bankowy także podkreślał w swoich wystąpieniach publicznych, iż już w roku 2008 zwracaliśmy uwagę na potrzebę uregulowania zasad działania odwróconego kredytu hipotecznego, mając na uwadze uwarunkowania prawne odnoszące się do wymogów określania zdolności kredytowej kredytobiorców, zaspokajania się z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu oraz zasady postępowania w przypadku ujawnienia spadkobierców beneficjenta takiego kredytu.
Zdaniem Związku Banków Polskich istotnym jest uporządkowanie rynku i zapewnienie bezpieczeństwa klientów. Tym samym tzw. odwrócona hipoteka powinna być stosowana i oferowana przez ściśle kontrolowane i nadzorowane instytucje (założenia do ustawy o kredycie hipotecznym wskazują na instytucje podlegające nadzorowi KNF). Jest to obszar, w którym klienci podejmują decyzje dotyczące znacznego majątku, często dorobku całego życia. Konieczne jest więc zapewnienie bezpieczeństwa i przejrzystości takich transakcji.
Związek Banków Polskich dostrzega konieczność wprowadzenia do porządku prawnego odpowiednich zapisów regulujących instytucję tzw. renty dożywotniej w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości, w szczególności mając na względzie zapewnienie bezpieczeństwa beneficjentów przedmiotowej instytucji.
Jednakże zdaniem Związku Banków Polskich szczegółowe rozwiązania proponowane w założeniach do ustawy regulującej instytucję tzw. renty dożywotniej, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości powinny być uregulowane oddzielnie ponieważ założenia do ustawy odwróconym kredycie hipotecznym stanowią spójną i akceptowalną przez wszystkie środowiska propozycję, na którą oczekują klienci.
Działalność podmiotów gospodarczych funkcjonujących w oparciu o kodeks spółek handlowych i posługujących się nazwą fundusz hipoteczny jest mylące dla klientów. W rozumieniu rozwiniętego rynku nieruchomości fundusz hipoteczny jest podmiotem kupującym, utrzymującym w swoim portfelu inwestycyjnym i zarządzającym nieruchomościami przynoszącymi dochody z najmu, leasingu, które to dochody są dystrybuowane do uczestników funduszu.
Zwykle ich zasady działania są uregulowane ustawowo, a na przykład w na rynku północnoamerykańskim stanowią instrument stabilności rynku nieruchomości poprzez absorbcję inwestycji – są notowane na rynku regulowanym. Pomimo prób, nie udało się wprowadzić w Polsce przepisów o nieruchomościowych funduszach otwartych lub na wzór amerykańskich funduszy REIT. Tym niemniej stosowanie nazwy fundusz hipoteczny nie ma praktycznie nic wspólnego z tworzeniem możliwości inwestowania w nie przez właścicieli nieruchomości lub inwestorów, którzy pośrednio chcą być właścicielami nieruchomości.
Oferowany produkt powszechnie nazwany odwróconą hipoteką nie ma nic wspólnego z odwróconym kredytem hipotecznym. Przyjęta z języka angielskiego nazwa (rozumiana w tym języku jako odwrócony kredyt hipoteczny) nie odzwierciedla tego, co w niektórych krajach nazywane jest „uwolnieniem udziału w nieruchomości” (equity release), co wskazuje w swoim opracowaniu Komisja Europejska (Study on Equity ReleaseSchemes in the EU Part I: General Report, Project No. MARKT/2007/23/H). Oferowane w Polsce produkty oparte są na konstrukcji umowy dożywocia uregulowanej przepisami ustawy Kodeks cywilny.
Obecnie oferowany produkt pod nazwą „odwróconej hipoteki” stanowi konstrukcję stricte cywilistyczną, zaś jego nazwa może prowadzić klienta do mylnego przekonania, że jest to produkt bankowy, będący pod kontrolą specjalnych instytucji państwowych. Uregulowania prawne zawarte w kodeksie cywilnym nie zapewniają pełnej ochrony beneficjentom usług oferowanych coraz częściej na rynku przez fundusze hipoteczne.
Podmioty oferujące usługi w modelu sprzedażowym – przeniesienie prawa własności nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz zbywcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości, w połączeniu z wypłacaniem dożywotniej renty – działają obecnie w oparciu o konstrukcję umowy dożywocia – która w założeniu służyć ma innym celom – oparta o bliskie stosunki osobiste wynikające z więzów rodzinnych pozwala na przeniesienie własności nieruchomości w ramach rodziny m.in. celem zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Ponadto, ustanowienie na rzecz dożywotnika renty na podstawie art. 908 par. 2 kc, stanowi dodatkowe uprawnienie, będące dopuszczalnym, ale nie niezbędnym składnikiem dożywocia.
Niezwykle ważnym celem uregulowania powyższej instytucji jest wyraźne wskazanie na różnice między obiema instytucjami, tj. odwróconego kredytu hipotecznego oraz dożywotniej renty w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, tak by zainteresowane osoby mogły podjąć świadomą i przemyślaną decyzję o skorzystaniu z jednej z nich, po dokonaniu oceny korzyści i rodzajów ryzyka, jakie wiążą się z każdym z przedstawionych rozwiązań. Ustawowe uregulowanie obu instytucji w jednym akcie prawnym uniemożliwi dokonanie właściwej oceny różnic przez beneficjenta.
Ponadto, Związek Banków Polskich dostrzega konieczność wprowadzenia regulacji ograniczającej krąg podmiotów uprawnionych do oferowania dożywotniej renty w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, wyłącznie do instytucji, które podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. W ocenie środowiska bankowego, koniecznym jest ponadto wprowadzenie odpowiednich uregulowań prawnych zabezpieczających dotychczasową funkcję i cele instytucji prawnej dożywocia, przewidującej zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości.
Zgodnie z art. 908 § 1 k.c., w braku odmiennej umowy, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Ustawowo określony zakres świadczeń wyraźnie wskazuje nie tylko na dążenie do zapewnienia dożywotnikowi środków utrzymania, odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz przesądza o konieczności pozostawania stron w bezpośredniej ze sobą styczności i bliskich stosunkach osobistych.
Nabywca ma obowiązek osobistego spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika. Wskazać należy, iż zgodnie z ugruntowanymi poglądami doktryny podstawową funkcją umowy dożywocia jest więc funkcja alimentacyjna, zapewnia ona bowiem zbywcy dożywotnie utrzymanie w zakresie i na zasadach ustalonych w umowie.
Sektor bankowy będzie uważnie i aktywnie śledził ostateczne zapisy, których treść powinna uwzględniać warunki działania biznesowego banków. Nie byłoby dobrze, aby przepisy zniechęcały do oferowania odwróconych kredytów hipotecznych. Zdaniem sektora bankowego przedłużające się prace nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym w oparciu o założenia przygotowane przez Ministerstwo Finansów powodują, iż, ze względów na obowiązujące przepisy banki, nie mogą one oferować takich produktów.
Budowanie pozycji finansowej, szczególnie wzmacniającej pozycję osoby starszej, gdy naturalnie zmniejszają się jej dochody w okresie senioralnym, wskazuje na potrzebę rozwiązań systemowych. Jednym z takich rozwiązań może być system oszczędzania na mieszkanie w ramach kas oszczędnościowo-budowlanych, także właśnie w celu wykorzystania posiadanej nieruchomości do zwiększenia dostępności do środków finansowych w wieku senioralnym. Na przykład poprzez odwrócony kredyt hipoteczny, z którego skorzystanie nie musi wiązać się pełną utratą tytułu własności w ramach rodziny beneficjenta. Warto oszczędzać na mieszkanie, aby móc wykorzystać swoje aktywa na uzupełnienie potrzeb finansowych w wieku senioralnym.
Bolesław Meluch
Związek Banków Polskich
źródło: zbp.pl