Reminiscencje z Konferencji UOKiK cz. II
20.12.2013Tak jak obiecaliśmy, jeszcze przed świętami wracamy do wspomnień z Konferencji dotyczącej odwróconej hipoteki, która odbyła się w październiku tego roku. Robimy to nie bez powodu. W tym ważnym dla prac nad ustawami o odwróconym kredycie hipotecznym i rentach dożywotnich wydarzeniu poruszono całe mnóstwo interesujących kwestii, które z pewnością pomogą nie tylko przyszłym beneficjentom, ale także specjalistom pracującym nad samą treścią ustaw.
Drugą część konferencji prowadzący Marek Wielgo otworzył pytaniem: Czy prawo jest bezpieczne? Odpowiedziała na nie Elżbieta Kołodziej, która podkreśliła: „Prawo nigdy nie jest bezpieczne i nigdy wystarczająco nie chroni.”
Fundusze pod wnikliwą lupą prawa
Następnie przeszła do analizy dwóch najważniejszych praw – do mieszkania i do renty, tyczących się obecnych klientów funduszy hipotecznych.
Prawo do mieszkania oznacza tu: ograniczone prawo służebności osobistej mieszkania, prawo użytkowania nieruchomości oraz prawo dożywocia (dożywotnika) i jest zabezpieczane najczęściej poprzez wpis w księdze wieczystej o prawie do mieszkania lub prawie użytkowania nieruchomości, choć nie jest tak w każdym przypadku.
Mogą się zdarzyć takie sytuacje kiedy prawo do mieszkania będzie osłabione lub senior mieszkanie nawet straci. Dotyczy to wszczęcia postępowania egzekucyjnego na nieruchomości seniora, bądź upadłość przedsiębiorcy będącego właścicielem nieruchomości zamieszkałej przez dożywotnika.
Są 3 takie przypadki związane z ujawnieniem, nieujawnieniem i tym, czy prawo do zamieszkania musi być wpisane przed innymi hipotekami w księdze wieczystej w postępowaniu komorniczym, ale ze względu na zawiłość nie zostały szczegółowo omówione.
Zabezpieczenie prawa do renty najczęściej zabezpieczane jest w przypadku nieterminowego płacenia lub niepłacenia poprzez złożenie oświadczenia w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kpc. Wówczas akt notarialny staje się tytułem wykonawczym i wystarczy wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, daje to przyspieszony tryb dochodzenia roszczeń przed sądem. Działa to tylko wówczas, gdy spółka jest wypłacalna.
Zdarzają się w umowach przypadki wzmożonej ochrony konsumentów w postaci ustanowienia hipoteki na ich rzecz w przypadku niepłacenia renty lub kar dodatkowych wynikających z umowy. Wszystko zależy tu od tego, czy spółki będą chciały obowiązujące prawo stosować.
Dożywocie dziś
Na kolejne pytanie prowadzącego: Czy były jakieś skargi na fundusze hipoteczne, odpowiedziała Małgorzata Rothert, Miejski Rzecznik Konsumenta w Warszawie. Przyznała, że do jej biura zgłosiły się osoby – nie bezpośrednio osoby korzystające z umów na zasadzie dożywocia, ale rodziny, których zdaniem umowy zostały zawarte osoby starsze, bez pełnej świadomości skutków z nich wynikających. Podkreśliła, że rzeczywiście zapisy w nich budzą spore wątpliwości.
Na kolejne pytanie, czy Rzecznik może coś zrobić, jeśli taka umowa już została zawarta, Małgorzata Rothert odpowiedziała jednoznacznie: „Jeżeli taka umowa już została zawarta, to w zasadzie nie możemy nic zrobić /…/ natomiast podejmujemy różne działania, żeby przestrzegać osoby starsze w szczególności przed podejmowaniem pochopnych decyzji, nie tylko dotyczących tego rynku, ale też innych transakcji, które nie są dla nich korzystne”.
Do tego odniósł się Andrzej Roter z Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, który stwierdził, że klimat społeczny może sugerować oszustwa. Stąd przedsiębiorstwa skupione w KPF od dawna postulują wprowadzenie ram prawnych, które wykluczą funkcjonowanie, albo podmiotów albo osób, które działają w ramach nigdzie nie zarejestrowanych firm. Te ramy prawne ograniczą możliwość funkcjonowania takich podmiotów, jednocześnie dając narzędzia bardziej skuteczne do karania tych osób, czy przedsiębiorców, którzy sprzedają tego typu produkty, ale nie stosują się do przepisów które są obowiązujące.
To zrodziło kolejne pytanie prowadzącego: Czy namierzono jakieś spółki, które się podszywały pod fundusze i czy skłoniliście tych przedsiębiorców do rezygnacji, albo zgłosiliście ten fakt gdzieś? Odpowiedział on, że oficjalnie nie słyszał o takich przypadkach, ale „pojawia się wątek potencjalny klientów, którzy dzwonią czy kontaktują się z funduszami, i pytają, czy my znamy takie przedsiębiorstwa”. Podkreślił on, że w takim przypadku są udzielane rzetelne komentarze, ale on sam nie zna wielu tego typu przypadków.
Co z ubezpieczycielami
Dalej pojawił się wątek oferowania świadczenia dożywotniego przez towarzystwo ubezpieczeniowe. Tytułem wstępu, Elżbieta Kołodziej (UOKiK) przypomniała, że „choć proponowany produkt ubezpieczeniowy sprowadza się do tego samego mianownika jak w przypadku umowy renty i dożywocia jeżeli chodzi o przeniesienie prawa własności nieruchomości na spółkę, to umowa ta zasadniczo różni się tym, że jest to umowa ubezpieczenia”. Zatem w niej ubezpieczone jest życie bądź śmierć konsumenta i rentę może otrzymać uposażony a nie tylko senior, jak w innych przypadkach.
Andrzej Maciążek z Polskiej Izby Ubezpieczeniowej odniósł się do tego, jaki powinien być poziom bezpieczeństwa ubezpieczenia ze świadczeniem renty dożywotniej na rynku polskim, to można się posłużyć przykładami europejskimi. Z raportu przygotowanego przez dra Więckowskiego (SGH) na zlecenie Polskiej Izby Ubezpieczeń wypływa wniosek, że to rozwiązanie trzykrotnie rzadziej występuje w Europie (z 27 krajów tylko w 13 jest stosowane).
W największych sprawa bezpieczeństwa rozwiązana jest tak, że ryzyko długowieczności jest w całości zrzucone na barki ubezpieczyciela lub fundusze hipoteczne przy rejestracji muszą spełnić określone warunki, a potem w trakcie działalności są nadzorowane w sposób praktycznie identyczny, jak firmy ubezpieczeniowe. Większość z nich jest częścią grup kapitałowych, konglomeratów finansowych, w których są m.in. banki i firmy ubezpieczeniowe.
Następnie głos zabrał ponownie Andrzej Roter podkreślając, że prawo jest skomplikowane. I jego zdaniem tu pozycja przedsiębiorcy ze względu na przekonanie, że jest silniejsza, jest mitygowana. Prawo jest na tyle skomplikowane, że zarzuty jakie się pojawiają są nie dlatego, że przedsiębiorcy usilnie starają się działać wbrew interesom konsumentów, ale dlatego, że inaczej interpretują prawo niż urząd.
Po tym głosie podsumowania dotyczącego bezpieczeństwa seniorów dziś dokonała mec. Magdalena Zienkiewicz przy założeniu 100% dobrej woli funduszy, gdy istnieje problem niemożności przewidzenia co się stanie w przyszłości, na przykład w kontekście zmian władz spółki.
Prawnik do seniorów
Jej zdaniem jednym z głównych ryzyk z jakimi obecnie mamy do czynienia na rynku jest to, iż umowy o świadczenia dożywotnie mogą być zawierane i oferowane przez każdy podmiot. „Brak jest obecnie wymogów: kapitałowych, organizacyjnych, w stosunku do tych podmiotów. Brak jest nadzoru instytucji profesjonalnych, nie ma tu ochrony, która istnieje zazwyczaj przy innych instytucjach finansowych, oferujących produkty finansowe na rynku. Jesteśmy w stanie mitygować to ryzyko.
Ważne jest aby sprawdzić podmiot z którym zawiera się umowę” (są specjalistyczne wywiadownie gospodarcze i dostępne sprawozdania finansowe w Krajowym Rejestrze Sądowym, z którymi można się zapoznać). Warto takie sprawozdanie określonej spółki zweryfikować.
Czynnikiem, który nie sprzyja ani seniorom, ani podmiotom funkcjonującym obecnie na rynku jest chaos, wynikający z braku jednolitych i jasnych regulacji. Stosowane są różne umowy na rynku. Przedsiębiorcy opierają się na umowach dożywocia, renty, ubezpieczenia to daje różne ryzyka prawne. Każda taka umowa na bazie Kodeksu Cywilnego rodzi inne skutki prawne i różne ryzyka. Należy też pamiętać, że nie tylko umowa reguluje stosunek prawny z przedsiębiorcą, ale też mają tu zastosowanie inne przepisy Kodeksu Cywilnego.
Najkorzystniejszą dziś z tych 3 opcji wydaje się umowa dożywocia, gdyż dożywotnik korzysta ze wzmożonej ochrony prawnej przejawiającą się na gruncie przepisów o księgach wieczystych i hipotece, bo nawet jeśli prawo to nie jest wpisane do ksiąg wieczystych, to nabywca jest takim prawem związany, ono przechodzi na nabywcę. Przechodzą również na niego obowiązki związane z wykonywaniem tego prawa, czego nie ma przy innego rodzaju umowach.
Istnieje tu jednak wątpliwość teoretyczno- prawna, ponieważ dożywocie w swej istocie było kierowane raczej do stosunków rodzinnych z osobami bliskimi, ono nie jest do końca adekwatne do tego, co się obecnie dzieje na rynku. W obecnie stosowanych umowach brak jest zobowiązań do utrzymywania osoby uprawnionej świadczonych w naturze (do tego miało się sprowadzać dożywocie). Renta na podstawie obecnie obowiązujących przepisów jest fakultatywna, stąd powstaje pytanie, czy jeżeli mamy tylko rentę – umowę dożywocia to, czy będzie korzystała ze wszystkich plusów, jakie idą za umową dożywocia.
Obecnie obowiązujące przepisy prawne pozwalają na odpowiednie zabezpieczenie interesów seniorów dość skutecznie. Możemy zabezpieczać wypłatę tych świadczeń okresowych poprzez ustanowienie hipoteki, poprzez uzyskania oświadczenia przedsiębiorcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. To znacznie usprawnia późniejsze dochodzenie roszczeń – nie trzeba wtedy iść do sądu. Wystarczy, akt notarialny zaopatrzyć klauzulą wykonalności i z pomocą komornika egzekwujemy roszczenia.
Kolejną kwestią, którą trzeba zabezpieczyć w umowie jest prawo do korzystania z mieszkania. Może być to w formie służebności osobistej lub prawa użytkowania lokalu. Oba te prawa są skuteczne nawet w stosunku do osób trzecich- utrzymają się na nieruchomości nawet w przypadku zbycia, istotne jest jednak to, by zostały one wpisane przed hipoteką, która obciąża nieruchomość, a nawet by korzystała z pierwszeństwa przed hipoteką, która będzie wpisana tego samego uprawnionego bo tylko wówczas to chroni w przypadku upadłości i egzekucji.
Na razie kończymy na danych
Prezes Andrzej Roter podkreślił, że na dzień sporządzania raportu UOKiK zawarto 381 umów i mogłoby się wydawać, że są to produkty niszowe, ale 17 500 osób złożyło rekomendacje kredytowe na tego typu usługi, co pokazuje potrzebę szybkiego wdrożenia dobrych przepisów.
Na kolejną odsłonę drugiej części Konferencji zapraszamy niebawem.