Reminiscencje z Konferencji UOKiK cz. I
06.11.2013Jak już wcześniej podawaliśmy, 24 października 2013r. w siedzibie UOKiK w Warszawie odbyła się Konferencja Odwrócona hipoteka sposobem na złotą jesień życia? inspirowana najnowszym raportem UOKiK dotyczącym działalności spółek oferujących świadczenia dożywotnie. Dziś postanowiliśmy nieco powspominać.
Konferencję rozpoczęła dr Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel Prezes UOKiK analizą raportu dotyczącego działalności podmiotów oferujących w Polsce świadczenia dożywotnie, którego treść można znaleźć tutaj. Nie będziemy go tu streszczać ze zrozumiałych względów, niemniej jednak gorąco zachęcamy do lektury.
Poczucie własności podstawą
Kolejnym prelegentem był dr Paweł Kubicki z Polskiego Towarzystwa Gerontologicznego, który zwrócił uwagę na bardzo ważną kwestię, iż poczucie własności jest dla seniorów bardzo ważne, stąd bazę może mieć raczej odwrócona hipoteka bazę w osobach starszych z miast, ponieważ właśnie ludzie w miastach potrzebują więcej pieniędzy do funkcjonowania niż na wsi.
Poza tym, w Polsce sytuacja społeczno demograficzna jest taka, że przybywa osób starszych samotnych i osamotnionych, zmieniają się też relacje rodzinne i postawa osób starszych wobec dzieci. Senior pracował całe życie i na emeryturze chce wyjechać, nie myśli o odejściu, chce żyć i być aktywny.
Jeśli chodzi o samą odwróconą hipotekę osoby starsze podkreślają, że chętnie by z tego typu usługi skorzystały, gdyby oferowały ją duże banki, do których mają zaufanie. Generalnie mówią tak, ale jeszcze nie teraz. (Badania oparto o rok 2010, gdzie mówiło się, że ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym jest już gotowa).
Rozwojowi rynku odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce jego zdaniem sprzyja ponadto system emerytalny, aktualna stopa zastąpienia wysokości emerytur i brak regulacji ustawowych odnośnie osób niesamodzielnych z odpowiednim systemem wsparcia.
Potencjalny rynek odwróconej hipoteki się rozwinie
Zdaniem dra Kubickiego potencjalny rynek odwróconej hipoteki, liczący obecnie kilkaset tysięcy seniorów będzie opłacalny, ale to, jak ostatecznie się rozwinie będzie zależało od w/w czynników oraz od tego, jaka będzie polityka państwa wobec osób niesamodzielnych. Dla seniorów lepsza byłaby ustawa właśnie dotycząca osób niesamodzielnych, ale dobrze, że powstaną regulacje ustawowe dotyczące odwróconej hipoteki i renty dożywotniej powstaną.
Ministerstwo Finansów o odwróconym kredycie hipotecznym
Po jego wypowiedzi głos zabrała Agnieszka Wachnicka z Ministerstwa Finansów, która przedstawiła Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym autorstwa właśnie Ministerstwa Finansów. Podkreśliła ona, że prace nad wprowadzeniem na polski rynek tego kredytu trwają w ministerstwie już od roku 2009, a przygotowany projekt w pełni wpisuje się w nasze realia i usuwa bariery w funkcjonowaniu osób starszych.
Ponadto podkreśliła ona, że Założenia te zostały tak przygotowane, aby zapewnić maksymalne bezpieczeństwo beneficjentom już od samego początku. W międzyczasie rozwinął się rynek ofert funduszy hipotecznych i powstała potrzeba regulacji rent dożywotnich i tu z inicjatywą wystąpiło Ministerstwo Gospodarki, stąd aby rząd miał ogląd w całość sytuacji wstrzymano pracę nad gotowym już dokumentem Ministerstwa Finansów dotyczącym odwróconej hipoteki.
Wyjaśniła ona na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny, a mianowicie jest to odwrotność zwykłego kredytu hipotecznego z zabezpieczeniem na nieruchomości beneficjenta, z odwróconym systemem finansowania, gdzie spłata następuje dopiero po jego śmierci. Właściciel nieruchomości zachowuje ją i ma jedynie zaciągnięty kredyt, stąd nadal ciążą na nim określone obowiązki. Dalej skupiła się ona na ukazaniu zabezpieczeń interesów potencjalnych beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego, ze szczególnym ukłonem w stronę seniorów.
Nowością tego kredytu będzie to, że brak jest tu badania zdolności kredytowej beneficjenta, a jedynym zabezpieczeniem kredytodawcy będzie tu nieruchomość. Ponadto beneficjentów chronić będzie zamknięty katalog elementów wypowiedzenia umowy oraz wystandaryzowane informacje jakie kredytodawca będzie musiał przedstawić (podobnie jak to się dzieje w przypadku kredytów hipotecznych) kredytobiorcy po to, by decyzja była świadoma, skonsultowana z rodziną. Co ważne, w ciągu 30 dni od podpisania umowy będzie można od niej odstąpić bez konsekwencji.
Agnieszka Wachnicka zwróciła też w swojej wypowiedzi uwagę na fakt, że odwrócony kredyt hipoteczny jest adresowany nie tylko do osób bez rodziny, ale także do tych, które mają dzieci. Daje on bowiem możliwość:
- zachowania nieruchomości poprzez spłatę długu,
- partycypację w rozliczeniu majątku, ponieważ bank weźmie tylko taką kwotę, jaka mu się należy z kredytu i ani złotówki więcej.
Podkreśliła też, że choć będzie to kredyt zaplanowany na określony czas, to zależnie od aktualnej wartości mieszkania będzie istniała możliwość jego przedłużenia.
Ministerstwo Gospodarki o swojej inicjatywie
Po przestawieniu Założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym Ministerstwa Finansów, koncepcję regulacji świadczeń dożywotnich omówił Grzegorz Lange z Ministerstwa Gospodarki, który podobnie jak przedmówczyni skupił się na ukazaniu zabezpieczeń, jakie mają znaleźć się w przyszłej ustawie dotyczącej oferowanych już na rynku rent dożywotnich.
Podkreślił on, że obecne regulacje wynikające z Kodeksu Cywilnego okazały się niewystarczające dla spółek prawa handlowego, stąd powstała potrzeba szczegółowych regulacji rynku rent dożywotnich ustawą. Będą one w przyszłości w dalszym ciągu funkcjonować, dotycząc wyłącznie relacji osób bliskich, tak jak były pierwotnie zaplanowane.
Punktem wyjścia do prac nad regulacjami dotyczącymi rent dożywotnich było prawo cywilne, którego reguły okazały się niewystarczające, ale uzupełnienia wymagają tu także także inne procedury w zakresie zabezpieczeń, a głównie samej wykonalności.
Jak podkreślił przedstawiciel Ministerstwa Gospodarki, droga od zamiaru rozwiązania problemu do aktualnego momentu była burzliwa bo z projektu na projekt rozwiązania te ewaluowały. Sama kwestia umów i ich treści była prosta – skorzystano tu z rozwiązań zaproponowanych przez Ministerstwo Finansów odnośnie odwróconego kredytu hipotecznego, ale wykonano gigantyczną pracę zwłaszcza w zakresie wypracowania odpowiednich zabezpieczeń w przypadku:
- złej woli spółki,
- złej sytuacji spółki.
Kwestie te okazały się problematyczne, ponieważ w momencie przeniesienia własności nieruchomości zmienia się ciężar zabezpieczenia, a po przejściu własności w ręce spółki (osoby są dla siebie zupełnie obce) utracona zostaje więź świadczeniobiorcy z nieruchomością. Świadczeniobiorca wiec od chwili zawarcia umowy jest tu na pozycji słabszej i trzeba to było odpowiednio zabezpieczyć, stąd Projekt zakłada różne etapy zabezpieczeń.
Podstawą będzie tu zdaniem Grzegorza Lange stopniowa forma informowania od ogólnych informacji, gdzie konieczny będzie czas do namysłu, konsultacji z najbliższymi, po niezobowiązujące przedstawienie konkretnych warunków umowy, ale nie wcześniej niż po określonym czasie, z możliwością wycofania się bez konsekwencji. Przy czym koszt wyceny ponosiłby tu potencjalny świadczeniodawca, a nie senior.
Co ważne projektowana umowa miałaby zawierać wytyczne wpasowane do obowiązujących rozwiązań, przy czym zwrócono tu szczególną uwagę na niwelowanie zakłóceń:
- w przypadku zalegania w opłatach możliwość odstąpienia od umowy – następowałaby tu egzekucja na zasadach ogólnych na rzecz świadczeniobiorcy,
- w przypadku upadłości spółki – kwota podlegałaby zasadom natychmiastowej wykonalności lub mogłoby być tu przyjęte rozwiązanie na drodze umownej, gdzie senior odzyskuje mieszkanie albo ma zagwarantowane mieszkanie do końca życia ze spłatą świadczenia i prawa wynikające z przepisu egzekucyjnego.
Trudne, ale ważne pytania
Po tej prezentacji propozycji Ministerstwa Gospodarki, prowadzący Konferencję Marek Wielgo w naturalny sposób podjął temat rozwiązania problemu przepisów przejściowych i tego, co stanie się z osobami, które zawarły już umowy na świadczenia dożywotnie obecnie, zaznaczając, że przepisy nie działają wstecz, ponieważ prawo musi szanować uzasadnione prawa nabyte.
Przypomniał, że jak wynika z Założeń proponowanych przez Ministerstwo Gospodarki, podmioty aktualnie oferujące takie świadczenia będą miały 12 miesięcy na dostosowanie się do przepisów. W przypadku, gdy tego nie zrobią istnieje cały wachlarz rozwiązań na przykład umowa będzie mogła być rozwiązana, nie będzie możliwości zawierania nowych transakcji lub nastąpi przeniesienie portfela umów do podmiotów, które dostosują się do przepisów.
W tym miejscu korzystając z obecności poszczególnych przedstawicieli spółek prywatnych oferujących świadczenia dożywotnie Prowadzący zapytał ich o stanowisko w sprawie. Jednak, aby nie robić poszczególnym funduszom reklamy, nie będziemy tu cytować konkretnych wypowiedzi. Ogólny wniosek jest taki, że są one za regulacjami, a do przepisów przejściowych ustosunkowują się bardzo różnie od entuzjazmu po obojętność graniczącą z niechęcią.
Dyskusja ujawniła braki
Podczas krótkiej dyskusji ważne sugestie przedstawił Stanisław Gąsior Rzecznik Konsumentów z Kozienic, który zwrócił uwagę na to, że obecne Założenia do projektu ustawy regulujące kwestie rent dożywotnich wymagają doprecyzowania, ponieważ ingerują w prawa klienta (w przepisach o upadłości), i brak jest tu szczegółowych rozwiązań jeśli chodzi, o kwestie powiązane z Kodeksem Rodzinnym i Opiekuńczym (zabezpieczenie małoletnich), zabrakło też wyraźnych zabezpieczeń by spółka prawa handlowego nie mogła sprzedać mieszkania za życia świadczeniobiorcy.
Do tematu odniósł się przedstawiciel Ministerstwa Gospodarki, podkreślając, że przygotowana propozycja regulacji jest jeszcze w fazie prac. Docelowo ma w jak największym stopniu zabezpieczyć interesy seniorów, a w tym podstawowy – gdzie świadczeniobiorca będzie mieszkał w nieruchomości objętej umową do końca życia, ale musi być tu też uwzględniony interes handlowy spółek. Tworząc założenia starano się dojść do kompromisu.
Paweł Kubicki podkreślił, że teraz jest to rynek o dużym potencjale, jednak nie może być tak, żeby on zastąpił rozwiązania systemowe, których w Polsce brakuje. Seniorom potrzebna jest kompleksowa ustawa o osobach niesamodzielnych regulująca kwestie osób wymagających wsparcia. Nie może być tak, żeby był przymus korzystania z tego typu rozwiązań (świadczeń dożywotnich).
Warte uwagi podsumowanie – po co ustawy
Dalej nastąpiło krótkie podsumowanie I części spotkania, które można ująć w taki oto sposób:
Planowane regulacje ustawowe odnośnie odwróconego kredytu hipotecznego oraz rent dożywotnich w kontekście osób starszych:
- sprawią, że senior będzie wreszcie miał wybór,
- zapewnią bezpieczeństwo w korzystaniu z tych rozwiązań,
- będą stanowić „bat na dzieci i wnuki”, by interesowali się losem najbliższych.
Jak widać, Konferencja świetnie wpisała się w aktualną sytuację odwróconej hipoteki i rent dożywotnich w naszym kraju, stąd aby nie pominąć niczego, nasze wspomnienia, podobnie jak Konferencja będą miały dwie odsłony.
Na część II zapraszamy już wkrótce.