Odwrócony kredyt hipoteczny potrzebuje odpowiedzi
02.06.2014Jakiś czas temu, dokładnie 26 maja, obiecaliśmy Państwu odpowiedzi na pytania, które pojawiły się w programie Radiowej Trójki „Za a nawet przeciw”. Dotyczyły odwróconego kredytu hipotecznego i Rządowego Projektu ustawy o nim. Dziś naszą obietnicę spełniamy.
W w/w Programie padło aż 21 ważnych pytań od Słuchaczy zainteresowanych tematem odwróconego kredytu hipotecznego.
Choć były one kierowane nie do naszej Redakcji a do ekspertów w studiu, to biorąc pod uwagę taką społeczną potrzebę, postanowiliśmy na nie odpowiedzieć zgodnie z naszą aktualną wiedzą.
Dlaczego taki mocny ruch?
Do takiego przedsięwzięcia nakłoniła nas dodatkowo wypowiedź na temat odwróconej hipoteki, która pojawiła się jako „przerywnik” pomiędzy głosami Słuchaczy, a mianowicie Tadeusz Staniewski, z Krajowej Partii Emerytów i Rencistów stwierdził, że odwrócona hipoteka do tej pory była proponowana przez banki niezbyt uczciwie i w rezultacie ci starsi ludzie byli wyzyskiwani w sposób jawny to po pierwsze, a po drugie uzysk pieniędzy z tego tytułu był niewielki, natomiast ludzie ci czy to rodzina tracili bezpowrotnie dosyć duże dobro, którym było mieszkanie.
Chcemy, wyprowadzając z błędu zarówno Państwa, jak i Autora wypowiedzi, jedynie krótko ustosunkować się do tych słów i podkreślić, że odwrócona hipoteka, odwrócony kredyt hipoteczny jak dotąd nigdy nie był w Polsce oferowany przez banki, w związku z tym ocena taka mogłaby teoretycznie dotyczyć jedynie świadczeń na prawach dożywocia (renty dożywotniej), oferowanych obecnie przez spółki prawa handlowego (fundusze hipoteczne).
Mamy nadzieję, że takie niedomówienia będą miały w naszych mediach miejsce jak najrzadziej.
Dajemy konkretną wiedzę o odwróconym kredycie hipotecznym
Dla nas to sygnał, jak bardzo nasza opinia publiczna potrzebuje rzetelnej wiedzy na temat odwróconej hipoteki tu i teraz. Dlatego właśnie, poniekąd wyręczając ekspertów – Pana Bolesława Melucha doradę Zarządu ZBP oraz Pana Macieja Chmielowskiego z UOKiK, zdecydowaliśmy się odpowiedzieć na Państwa pytania, pojawiające się podczas trwania w/w Programu.
Oto one:
Pytanie 1: Czy odwrócona hipoteka mogłaby odciążyć opiekę społeczną? Często jest tak, że MOPR lub GOPR utrzymują starsze osoby kupując węgiel, dając zasiłki, etc a oni mają drogie nieruchomości.
Odwrócony kredyt hipoteczny w zamyśle twórców ustawy ma służyć beneficjentom także do podreperowania domowego budżetu. Niemniej jednak będzie to kredyt z pełną dobrowolnością, czyli nikt nie będzie mógł nakazać jego wzięcia. Jeśli taki właściciel nieruchomości go weźmie i pieniądze rozdysponuje na opłaty np za ogrzewanie, to z pewnością odciąży opiekę społeczną, ale sama instytucja pomocowa nie będzie mogła nikogo zmusić czy nawet sugerować wzięcia takiego kredytu.
Przy korzystaniu z pomocy społecznej należy ujawnić wszystkie źródła dochodu, w tym posiadanie ziemi powyżej 1 ha przeliczeniowego. Jeśli ktoś posiada nieruchomości i je wynajmuje, też powinien to ujawnić. Kwestia zasadności wypłaty świadczeń czy pomocy należy do Opieki Społecznej.
Pytanie 2: Kto ponosi ryzyko, gdy wypłaty przekroczą 30% wartość nieruchomości, a babcia czy dziadek żyją 30 lat? Co wtedy?
Na wstępie trzeba podkreślić, że nikt oficjalnie nie stwierdził, że wypłaty z odwróconego kredytu hipotecznego mają wynosić 30% wartości nieruchomości. Z obecnych prognoz (nie ma jeszcze oficjalnego stanowiska KNF w tej sprawie) mają one być na poziomie 50% wartości nieruchomości.
Odwrócony kredyt hipoteczny w swoich założeniach ma być usługą czasową, na ściśle określony okres np. 15-20 lat. Może być też tak, że będzie to wypłata jednorazowa całej kwoty. W momencie, gdyby teoretycznie okazało się, że wypłaty te przekroczą wartość nieruchomości, ryzyko na siebie bierze bank, oczywiście zakładając przy tym brak winy ze strony beneficjenta lub spadkobierców (np. celowa dewastacja).
Pytanie 3: Jaki organ sprawdza, pilnuje poprawności transakcji odwróconej hipoteki dla dobra Klientów i banków?
Odwrócony kredyt hipoteczny jeszcze nie jest w Polsce dostępny. Będzie go regulowała specjalna ustawa, nad którą prace trwają. Umowa będzie miała określony kształt, wynikający z treści ustawy.
Na poziomie „wyższym” bezpośredni nadzór sprawować tu będzie Komisja Nadzoru Finansowego.
Ponadto do takiej kontroli będą upoważnione w sensie pomocy w wypadku wątpliwości Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Rzecznik Praw Obywatelskich, instytucje, które wspierają i reprezentują interesy Klientów innych dostępnych obecnie usług kredytowych – lokalnie.
Przykładowo mogą być to: usługi prawne świadczone pro publico bono, czy konsultanci przy fundacjach, urzędach, czy Rzecznik Praw Konsumentów.
Pytanie 4: Czy jak podpiszemy umowę na 20 lat i wcześniej umrzemy, to nieruchomość przejdzie na bank? Czy bank sobie to weźmie?
Jeśli osoba podpisująca umowę odwróconego kredytu hipotecznego umrze wcześniej, a nie ma spadkobierców, nadwyżka z rozliczenia kredytu przejdzie na Skarb Państwa, tak jak dzieje się to w przypadku innych sytuacji z majątkiem osób samotnych. Tak więc bank „weźmie sobie” tylko tyle ile będzie trzeba do rozliczenia zobowiązania kredytowego. Ani złotówki więcej.
Jeśli są spadkobiercy – wskazani bądź niewskazani przez beneficjenta, to z nimi rozliczy się bank i po 12 miesiącach od śmierci kredytobiorcy będzie mógł nieruchomość przejąć, potem sprzedać lub dysponować nią w inny sposób. (O ile oczywiście spadkobiercy nie wyrażą chęci spłaty kredytu . Po spłacie to oni staną się właścicielami nieruchomości).
Jako spadkobiercę w umowie o odwrócony kredyt hipoteczny będzie można wskazać nie tylko osobę/osoby fizyczne, ale również instytucje/ podmioty gospodarcze.
Pytanie 5: Kto jest właścicielem mieszkania w momencie podpisania umowy, czy bank, czy ta osoba, która podpisuje umowę i czy bank, może taką osobę wyrzucić z mieszkania, gdyby coś się zmieniło?
Przez cały czas obowiązywania umowy odwróconego kredytu hipotecznego właścicielem (lub współwłaścicielem swojej części, jeśli umowa zawierana jest na części nieruchomości) mieszkania będzie pozostawał beneficjent.
W trakcie trwania umowy nie będzie takiej możliwości, aby został on wyrzucony z mieszkania. Nawet jeśli bank wypłaci całą sumę kredytu, do śmierci beneficjent pozostanie właścicielem mieszkania i będzie mógł w nim mieszkać, nawet będzie miał obowiązek o nie dbać. Będzie mógł też w każdej chwili zrezygnować z umowy. Wtedy, po rozliczeniu się z bankiem, jego sytuacja będzie analogiczna, jak sprzed momentu skorzystania z odwróconej hipoteki.
Pytanie 6: Czy jeśli bank będzie nadzorował remont mieszkania, a beneficjenta nie będzie na to stać i odmówi takiego remontu, a mimo to bank przeprowadzi taki remont, to co wówczas z kosztami, które powstaną i przewyższą wypłaconą kwotę w ramach odwróconej hipoteki?
Do wykonania remontu bank nie będzie miał prawa na siłę nikogo zmusić. Nie będzie też mógł przeprowadzić remontu bez zgody właściciela mieszkania.
Niewywiązanie się z warunków umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie wiązało się jednak z możliwością zerwania umowy przez bank.
Jeśli damy bankowi pełnomocnictwo do wykonania koniecznego remontu, a jego koszt przewyższy wypłatę kwoty kredytu, ryzyko bierze na siebie bank pod warunkiem, że konieczność remontu nie będzie wynikała z celowego działania beneficjenta lub spadkobierców. Właśnie dlatego suma wypłaconego kredytu wraz z odsetkami raczej nie będzie większa niż 50% wartości nieruchomości.
Dodatkowym zabezpieczeniem dla obu stron będzie konieczność posiadania ubezpieczenia nieruchomości objętej umową ubezpieczeniem od zdarzeń losowych.
Pytanie 7: Kto będzie pilnował poprawności podpisywania tych umów? Bo to może być problematyczne dla starszych osób.
Zabezpieczeniem przed wystąpieniem nieprawidłowości ma być niezobowiązujący, ujednolicony arkusz informacyjny konieczny do przedstawienia przyszłemu Klientowi przez bank co najmniej 7 dni przed podpisaniem umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Znajdą się w nim wszystkie informacje, prawa/ obowiązki, etc., które potem będzie obejmować umowa. Jego treść można znaleźć tutaj.
Z takim arkuszem będzie można udać się do prawnika, skonsultować się z rodziną/ sąsiadami, czy porozmawiać z doradcą w banku, by rozwiać wszelkie wątpliwości i decyzję o skorzystaniu z odwróconego kredytu hipotecznego podjąć w 100% świadomie.
Pytanie 8: Czy ustawa określa, w jaki sposób będzie określana wartość nieruchomości przy odwróconym kredycie hipotecznym?
Tak, sposób wyceny nieruchomości będzie ściśle określony w ustawie.
Takiej ustawy jeszcze nie ma, ale opierając się na obecnej wersji Rządowego projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym autorstwa Ministerstwa Finansów, trzeba powiedzieć, że wartość nieruchomości będzie określana przez niezależnego rzeczoznawcę, na którego osobę muszą się zgodzić obie strony – beneficjent i bank. Przy czym, zgoda na taką wycenę będzie warunkiem podpisania umowy.
Pytanie 9: Czy rodzina będzie miała możliwość wykupu mieszkania?
Wykup mieszkania to trochę nieszczęśliwe określenie, ponieważ sugeruje, transakcję handlową między bankiem a spadkobiercami, która de facto w rozliczeniu umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie będzie miała miejsca.
Rodzina – spadkobiercy będą mieli prawo spłaty kredytu z odsetkami i innymi kosztami kredytowymi i wówczas, po tym jak bank dokona z nimi rozliczenia (ma taki obowiązek w ciągu 30 dni), własność nieruchomości objętej odwróconym kredytem hipotecznym przejdzie na nich.
Możliwość odzyskania pełnych praw do mieszkania objętego umową będzie miała nie tylko rodzina (spadkobiercy) po śmierci beneficjenta (na decyzję będzie miała 12 miesięcy), ale także sam beneficjent w trakcie trwania umowy będzie mógł kredyt spłacić.
Będzie mógł też z odwróconego kredytu hipotecznego w każdej chwili zrezygnować. Po rozliczeniu się z bankiem, będzie w takiej sytuacji prawnej, jakby umowy nigdy nie było.
Pytanie 10: W momencie podpisania umowy bank stanie się dysponentem mieszkania. W pewnym momencie może zadysponować remont takiego mieszkania. Co się stanie z osobami w czasie takiego potężnego remontu, bo to są ludzie starsi, którzy mają nagromadzone swoje zbiory życia poukładane? Co się z nimi dzieje?
W trakcie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego cały czas dysponentem mieszkania i jego właścicielem pozostaje beneficjent. Bank stanie się nim dopiero 12 miesięcy po śmierci beneficjenta, o ile spadkobiercy nie zdecydują się na spłatę zobowiązania kredytowego.
Jak sama nazwa wskazuje, odwrócony kredyt będzie to kredyt, a więc sytuacja w chwili przeprowadzania remontu będzie analogiczna do tej, jak w wypadku remontu i skorzystania z innego kredytu (np na remont mieszkania).
Bank może, po uzyskaniu od beneficjenta pełnomocnictwa zająć się remontem i wszystkimi kwestiami z tym związanymi. Wtedy będzie miał musiał działać tak, by nie zaszkodzić Klientowi i jego własności (także ruchomościom), ale nie będzie miał obowiązku opieki nad nim.
Tymi kwestiami zajmują się inne instytucje.
Pytanie 11: Czy odwrócona hipoteka dotyczy tylko ludzi starszych bo chyba nie?
Odwrócony kredyt hipoteczny w swoich założeniach nie zakłada jakichkolwiek granic wiekowych. Być może takie niepisane granice wyznaczą oferujące go banki, ale trudno na dziś konkretnie to potwierdzić lub wykluczyć.
Teoretycznie będzie on dostępny wszystkim właścicielom/współwłaścicielom nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub gruntu w takiej części, na jaką opiewa akt własności, niemniej jednak nie dla każdej grupy wiekowej będzie on realnie opłacalny.
Ustawa w zamyśle będzie zoptymalizowana dla osób powyżej 65 roku życia.
Im starszy beneficjent, tym kredyt będzie bardziej korzystny, ponieważ przy jego wyliczaniu będzie brana średnia długość dożycia- wprost proporcjonalnie.
Pytanie 12: Co się dzieje, jeśli wartość wypłat przekracza wartość mieszkania?
Jak wynika z aktualnej treści rządowego projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, jeśli z jakichś powodów (niezawinionych przez beneficjenta lub jego spadkobierców) wartość wypłaty przekroczy wartość nieruchomości, ryzyko takiego stanu rzeczy weźmie na siebie bank.
Ważnym zabezpieczeniem i dla kredytodawcy i dla kredytobiorcy będzie konieczność posiadania ubezpieczenia objętej umową nieruchomości od zdarzeń losowych.
Pytanie 13: Czy i jak ustawa zapobiega celowej upadłości banków?
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym będzie tak skonstruowana, żeby zabezpieczyć wszystkie interesy Klientów banków oraz kredytodawców. Obecnie upadłości banków jest poświęcony Rozdział V Rządowego projektu ustawy z 12 maja 2014r.
Celowa upadłość w przypadku banków jest bardzo nieprawdopodobna, ponieważ podlegają one surowej kontroli KNF, która skutecznie przeciwdziała takim praktykom.
Poza tym, odwrócony kredyt hipoteczny będzie tylko jednym z wielu produktów bankowych oferowanych przez daną jednostkę, więc celowa upadłość będzie nawet z logicznego punktu widzenia zupełnie nieopłacalna.
Takie zjawisko celowej upadłości, a może precyzyjniej – jej ryzyko, może występować w wypadku firm – spółek prawa handlowego, które będą oferować wyłącznie świadczenia na prawach dożywocia, ale to zupełnie inny produkt i zupełnie inna kwestia.
Pytanie 14: Jakim prawem bank ma prawo wypłacić za mieszkanie 30% wartości mieszkania a my jeśli bierzemy kredyt za mieszkanie mamy zapłacić 200-250% wartości mieszkania?
Po pierwsze, nigdzie nie powiedziano, że wypłata z odwróconego kredytu ma sięgać jedynie 30% wartości nieruchomości, po drugie odwrócona hipoteka będzie to kredyt dobrowolny z jasnymi zasadami funkcjonowania.
Każdy kredyt ma swoje zasady działania i cennik. Tak to już jest w gospodarce rynkowej, gdzie prawa rynku rządzą się swoimi zasadami, które się akceptuje lub nie.
Jeśli porównywalibyśmy oferty kilku tożsamych lub bardzo podobnych produktów finansowych, można byłoby się spierać nad wyższością jednego nad drugim.
W opisanym wyżej przykładzie produkty są diametralnie różne. W związku z tym nie można tu robić takich porównań jak powyższe, bo nigdy nie będą one sprawiedliwe. Poza tym, nie za bardzo wiadomo, czemu miałyby służyć.
Pytanie 15: Przy odwróconej hipotece jest taki problem, że ludzie starsi nie wiedzą, jakiej wartości są ich mieszkania.
Zgodnie z treścią aktualnego rządowego projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z 12 maja 20124r., wartość mieszkania objętego umową odwróconego kredytu hipotecznego, czyli odwróconej hipoteki, wyceni niezależny rzeczoznawca majątkowy.
Jeśli chodzi o szacunkowe dane, banki zapewne będą mogły udostępnić osobom zainteresowanym ogólnodostępne cenniki obowiązujące aktualnie na rynku wykorzystywane przy obsłudze chociażby kredytów hipotecznych, dla orientacji. Branie jakichś kwot z głowy, czy z ogłoszenia w gazecie nie będzie potrzebne, ani nie będzie miało większego sensu.
Gdzie znaleźć taki aktualny cennik, to kwestia przykładowo porozmawiania z pracownikiem banku, który działając w interesie Klienta będzie zapewne starał się pomóc.
Pytanie 16: Czy fundusz ma prawo dysponować mieszkaniem lub sprzedać innemu funduszowi to mieszkanie, czy musi mieć zgodę tej osoby? Czy jest możliwy jakikolwiek handel tym?
Pytanie dotyczy bardziej rent dożywotnich i funduszy hipotecznych niż odwróconego kredytu hipotecznego. W związku z tym, że te 2 produkty często są mylone, uściślam.
Odwrócony kredyt hipoteczny będą oferowały banki. Ogólna zasada jest taka, że beneficjent będzie właścicielem mieszkania przez cały czas trwania umowy. W tym czasie nie ma możliwości handlu daną nieruchomością, ani dysponowaniem nią bez upoważnienia beneficjenta. Bank będzie mógł sprzedać mieszkanie dopiero po 12 miesiącach od śmierci kredytobiorcy, jeśli spadkobiercy nie wyrażą chęci spłaty zobowiązania kredytowego. Nie ma więc ryzyka handlu w trakcie trwania umowy.
Inaczej jest na razie ze spółkami prawa handlowego i świadczeniami na prawach dożywocia, które stają się właścicielami mieszkania i jego 100% dysponentami już w momencie podpisania umowy. Przepisy kodeksu cywilnego, na którym się opierają nie zakładają konieczności, ani nawet możliwości uzyskiwania zgody od beneficjenta, który od chwili podpisania umowy ma prawo jedynie zamieszkiwać objętą umową nieruchomość. Tak więc, w przypadku świadczeń na prawach dożywocia aktualnie wszystko może się zdarzyć i to bez zgody beneficjenta.
Zaznaczyć należy, że świadczenia te w przyszłości również będą regulowane ustawowo. Z inicjatywą taką wystąpiło Ministerstwo Gospodarki. Aktualnie prace nad tym trwają.
Pytanie 17: W jakiej cenie będzie można odkupić mieszkanie od banku, czy po cenie kiedy był wypłacany kredyt, czy ponowne szacowanie będzie?
To, na jakich zasadach będzie odbywała się możliwość zakupu mieszkania od banku jako właściciela na rynku wtórnym, trudno jeszcze powiedzieć.
Spadkobiercy będą mogli ‚odzyskać’ mieszkanie po spadkodawcy regulując zobowiązanie kredytowe, określone przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, co wydaje się logiczne, zwłaszcza zakładając, że od pierwszej wyceny przy podpisywaniu umowy minie 20-30 lat. Trzeba brać pod uwagę, że nawet nieruchomość normalnie eksploatowana będzie się starzała.
Pytanie 18: Czemu teraz nie można oddać mieszkania za rentę, jak kiedyś ziemię? Wtedy nie byłoby problemów, że bank coś zaproponuje nieuczciwie.
To pytanie jest raczej do polityków i Skarbu Państwa, którzy tymi kwestiami na razie chyba nie są zainteresowani.
Trzeba pamiętać, że odwrócony kredyt hipoteczny to będzie nie jakiś wykup mieszkań przez bank za rentę, a kredyt na specjalnych regulowanych ustawowo zasadach, z którego rozliczy nas bank sam po naszej śmierci.
Zasady na jakich będzie funkcjonował odwrócony kredyt hipoteczny zapewne będą wystarczająco jasne, by z ich zrozumieniem poradzili sobie nawet seniorzy. W razie potrzeby będzie można skorzystać z różnych instytucji pomocowych np. darmowej porady prawnej oferowanej praktycznie w każdym większym mieście, przy różnych fundacjach lub zajrzeć do nas.
Niewykluczone, że zostanie w przyszłości wypracowana instytucja niezależnego doradcy od odwróconego kredytu hipotecznego, o którą apelował między innymi RPO.
Nad tym, by odwrócona hipoteka w samym banku działała zgodnie z przyjętymi zasadami, będzie czuwać Komisja Nadzoru Finansowego.
Pytanie 19: Co wydarzy się w momencie, jeśli mieszkanie ulegnie zniszczeniu w sytuacji typu pożar, powódź, czy obsunięcie gruntu? Co stanie się z ludźmi, gdy nie będzie możliwości odbudowy? Kto poniesie koszty lokalu, zakwaterowania potem i utrzymania potem, czy bank to zrobi?
Nieruchomość objęta umową odwróconej hipoteki będzie pozostawała własnością beneficjenta przez cały czas trwania umowy. Do zawarcia umowy będzie wymagane obowiązkowe ubezpieczenie od zdarzeń losowych.
Odwrócony kredyt hipoteczny będzie kredytem tak jak każdy inny, z tą różnicą, że jego rozliczenie nastąpi po śmierci beneficjenta. Kiedy bierzemy kredyt np. na odbudowę mieszkania po pożarze wszystko „załatwiamy” we własnym zakresie. Tu też będzie podobnie.
Bank nie będzie świadczył usług opiekuńczych, może jedynie po uzyskaniu od nas pełnomocnictwa zająć się realizacją warunków umowy, żeby ułatwić życie beneficjentowi. Wszelkie ryzyko związane z tym, że nieruchomość może zostać zniszczona bez winy beneficjenta lub jego spadkobierców poniesie bank to będzie gwarantowała ustawa.
Pytanie 20: Kto pokryje różnicę w kosztach utrzymania, jeśli beneficjent odwróconej hipoteki np. w związku z pogorszeniem stanu zdrowia trafi do domu opieki?
Odwrócony kredyt hipoteczny, jak sama nazwa wskazuje to kredyt. Wypłaconymi ratami lub całością środków można będzie dowolnie dysponować, więc przeznaczyć także na wydatki związane z pobytem w domu opieki lub wynajęciem opiekuna w domu, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Bank nie będzie właścicielem mieszkania, nie będzie miał obowiązku sprawowania opieki nad beneficjentem. Tym zajmuje się Opieka Społeczna.
Pytanie 21: Czy można zamienić duże mieszkanie na 2 mniejsze potem wziąć odwróconą hipotekę na 2 mieszkania, przy czym w jednym mieszkać, a drugie wynająć?
To bardzo ciekawe rozwiązanie. Obecny projekt ustawy dopuszcza i taką opcję, a może lepiej powiedzieć, nie wprowadza ograniczeń przez które taka „roszada” nie byłaby możliwa.
Na ostateczne brzmienie przepisów jednak trzeba jeszcze poczekać.
Życząc owocnej lektury, zapraszamy do dzielenia się wątpliwościami, refleksjami na temat odwróconego kredytu hipotecznego z naszą Redakcją także na naszym Forum. Na każde pytanie postaramy się odpowiedzieć najszybciej, jak to będzie możliwe.