Odwrócony kredyt hipoteczny okiem J. Bańki z ZBP
19.08.2014Jakiś czas temu, ciekawego wywiadu na temat odwróconej hipoteki udzielił Polskiemu Radiu Jerzy Bańka, wiceprezes Związku Banków Polskich. Poniżej obszerne jego fragmenty, w których ekspert zwraca uwagę na kilka ważnych aspektów związanych z odwróconym kredytem hipotecznym, jakie na co dzień mogą pozostawać niezauważalne.
O różnicach między odwróconą hipoteką i rentą dożywotnią nigdy dość
W przypadku modelu kredytowego, kiedy mówimy o tak zwanej odwróconej hipotece własność mieszkania/domu przechodzi po śmierci kredytobiorcy i to też przechodzi warunkowo, bo może być tak, że spadkobiercy spłacą ten kredyt, który pobrała osoba która była pierwotnie właścicielem tego mieszkania i zatrzymają to mieszkanie niejako w rodzinie.
Natomiast w przypadku tego modelu sprzedażowego, który w tej chwili jest oferowany na rynku przez tak zwane fundusze hipoteczne sytuacja jest zgoła odmienna.
Tutaj w momencie zawarcia takiej umowy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości na fundusz hipoteczny, bez możliwości jakiejkolwiek partycypacji, jakiegokolwiek rozliczenia następczego w przypadku śmierci beneficjenta.
W naszej ocenie to powoduje powstanie zjawiska swoistego arbitrażu regulacyjnego.
Krótko mówiąc te projekty różnią się także co do efektywności finansowej dla tych, którzy będą oferowali takie produkty.
Oto, dlaczego odwrócony kredyt hipoteczny będzie lepszy
Ustawa ta zawierać będzie wiele rozwiązań bardzo przyjaznych dla konsumentów zabezpieczających należycie ich prawa. Takim najważniejszym argumentem przemawiającym za wyższością tej regulacji, będzie to, że bank będzie miał obowiązek rozliczenia się ewentualnie ze spadkobiercami z nadwyżki uzyskanej ze sprzedaży takiej nieruchomości, po rozliczeniu kosztów udzielonego kredytu. /…/
Natomiast w przypadku wariantu sprzedażowego oferowanego aktualnie przez fundusze hipoteczne takiej możliwości nie ma i w ocenie Związku Banków Polskich należy zagwarantować co najmniej pięcioletni okres funkcjonowania takiej umowy, na wypadek, gdyby osoba która tę zawarła umowę po prostu wcześniej zmarła. Wówczas byłby obowiązek przynajmniej częściowego rekompensowania spadkobiercom utraconego majątku. To jest w końcu majątek o dużej wartości, mający dla rodziny duże znaczenie.
Należy ubolewać nad tym, że przez co najmniej pięć lat trwają te (nad Ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym – przyp. aut.) prace i dopiero teraz dochodzi do finalizacji tego pomysłu. Mamy nadzieję, że do końca tego roku taka ustawa będzie uchwalona. Ale na ten moment banki ze względu na ograniczenia prawne nie mogą udzielać tego typu kredytów. /…/
Renta dożywotnia na rynku funkcjonuje z powodu trochę bierności także instytucji państwowych, które przyzwoliły (można by tak powiedzieć) na to, aby wykorzystywać instytucję prawa cywilnego – umowę dożywocia, która z natury swojej ma charakter alimentacyjny – funkcjonowała najczęściej w środowiskach wiejskich, po to aby udzielać wsparcia osobom starszym, osobom niedołężnym, w zamian za przeniesienie własności mieszkania.
Tutaj wykorzystano, krótko mówiąc, ten instrument prawny dla celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i to nie było dobre. Niestety to już trwa i tego nikt nie odwróci, natomiast ważnym jest, aby ta nowa ustawa (dotycząca rent dożywotnich – przyp. aut.) zawierała odpowiednie gwarancje dla konsumentów, szczególnie, że to są osoby starsze, osoby schorowane, osoby, które nie potrafią samodzielnie poruszać się w gąszczu skomplikowanych przepisów prawa.
Nadzór nie zawsze taki oczywisty
Nadzór Komisji Nadzoru Finansowego, co do odwróconego kredytu hipotecznego, jest naturalny bo jest to produkt stricte bankowy. (Pamiętajmy, że nadzór Komisji Nadzoru Finansowego to jest nadzór ostrożnościowy i tu nie chodzi o bezpieczeństwo depozytów).
Inaczej jest w przypadku rent dożywotnich oferowanych przez fundusze hipoteczne. Wydaje się, że nie do końca trafne jest, aby to Komisja Nadzoru Finansowego sprawowała nadzór nad tymi instytucjami, aczkolwiek przewiduje się, że ten nadzór będzie w zasadzie bardzo ograniczony i dotyczył będzie spełnienia pewnych wymogów tak kwalifikacyjnych, co do kadry zarządzającej, jak i kapitału, który jest wymagany, ale nie jest to na pewno nadzór ostrożnościowy.
Odwrócony kredyt hipoteczny to nowa przestrzeń
To dla banków jest zupełnie nowa sfera, ogromne wyzwanie, ale także duże ryzyko, gdyż dochodzą tutaj kwestie związane z zarządzaniem nieruchomością, także co do samego prognozowania, i kwestie efektywności związane z tymi produktami.
Na banki będą nałożone ustawowo daleko idące obowiązki w zakresie wypłaty owych świadczeń, a bank ponosi z kolei ryzyko związane z tym, że może dojść do jakiegoś uszczerbku w substancji mieszkaniowej, może dojść do obniżenia cen. Także ryzyko rynkowe związane ze spadkiem cen nieruchomości bank musi wziąć na siebie. To wszystko będzie miało przełożenie na wysokość owych wypłat czy to miesięcznych, czy jednorazowych.
To będzie produkt idealny dla osób samotnych, których dzieci mieszkają za granicą i dla singli. Taka jest funkcja przede wszystkim tej oferty, ale też trzeba widzieć tę sprawę dużo szerzej w kontekście społecznym i ja tutaj upatruję bardzo pozytywne skutki wejścia w życie tych regulacji, bo to wpłynie paradoksalnie na zacieśnienie więzi rodzinnych, jako że będzie to dotyczyć osób, które posiadają rodzinę, czy dalszą czy bliską, ale ta rodzina nie do końca należycie wywiązuje się ze swoich obowiązków w zakresie opieki nad starszymi osobami i sądzę, jestem nawet pewien, że osoby starsze teraz będą mogły, szantażować to może za brzydkie słowo, ale skutecznie wywierać presję na swoje dzieci, na swoich wnuków, aby się nimi należycie opiekowali. To jest taka nie do końca jakby przewidziana, bardzo pozytywna skądinąd, konsekwencja tego projektu.
Odwrócona hipoteka – ważne szczegóły
W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego będzie możliwe osiągnięcie podwójnego dochodu z mieszkania objętego odwróconą hipoteką, bo będzie można je wynająć. Nie będzie to możliwe w przypadku umowy dożywocia, jako że tam własność mieszkania przechodzi od razu na fundusz hipoteczny bo w dacie zawarcia tejże umowy i nasze prawo do dysponowania jest ograniczone wyłącznie prawem służebności mieszkania.
Istota hipoteki odwróconej polega na tym, że kapitał, który został zamrożony niejako w tymże mieszkaniu możemy stopniowo uwalniać nie tracąc korzyści z użytkowania tego mieszkania. I ono jest w krajach anglosaskich relatywnie bardziej popularne niż w Europie, ale to też nie jest jakiś duży udział w rynku. Szacuje się, że jest to jakieś 2% transakcji na rynku mieszkaniowym.
Nie dostrzegam tutaj (u nas – przyp.aut.) możliwości jakiejś ogromnej skali tego typu zainteresowania po stronie seniorów, jako że mieszkanie to jest wielkie dobro dla całej rodziny i dorobek całego życia całej rodziny i zstępni, czyli dzieci często oczekują na to, liczą na to, że po pierwsze uzyskają to mieszkanie, albo wskutek jego sprzedaży uzyskają środki na poprawę własnej egzystencji, co jest w dzisiejszej dobie niezwykle ważne.
Ale popularność tego rozwiązania będzie rosła.