Odwrócony kredyt hipoteczny – Bolesław Meluch zabiera głos
14.02.2014W dzisiejszym wywiadzie dla PR24 ważny głos w sprawie odwróconej hipoteki zabrał doradca Zarządu Związku Banków Polskich Bolesław Meluch. Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie, poruszone w wywiadzie przygotowanym przez Krzysztofa Rzymana.
W związku z tym, ze już niedługo – w marcu, Sejm ma zająć się przepisami regulującymi wprowadzenie odwróconej hipoteki – odwróconego kredytu hipotecznego na polski rynek zdaniem Eksperta: „To jest dobra wiadomość dla seniorów, z tym, że prosiłbym o rozróżnienie dwóch różnych instrumentów. Pierwszy to odwrócony kredyt hipoteczny, a drugi (w tzw. modelu sprzedażowym) umowa świadczeń dożywotnich.
Odróżnić odwrócony kredyt od dożywocia bo…
Świadczenia dożywotnie „są oferowane przez spółki prawa handlowego, ale wtedy świadczeniobiorca, czyli emeryt, czyli senior sprzedaje to mieszkanie, w zamian za wypłatę dożywotnio określonych sum wynikających z wyliczenia wartości tej nieruchomości”.
Odwrócony kredyt hipoteczny „to ma być oferta banków i od samego początku współpracując z Ministerstwem Finansów kierowaliśmy to przede wszystkim do banków, także do ubezpieczycieli. Ale przede wszystkim do banków, dlatego, że sama nazwa wskazuje, że jest to odwrócony kredyt hipoteczny, który zupełnie inaczej funkcjonuje niż normalny kredyt.”
„Udzielając kredytu bank wypłaca pieniądze i kredytobiorca spłaca miesięcznie określone raty, które mogą obejmować i ratę kapitałową i ratę odsetkową, ale czasami tylko kapitałową.”
Natomiast odwrócony kredyt hipoteczny jest dlatego, że „bank te wypłaca środki, ale spłatą jest obniżenie wartości zabezpieczenia, które stanowi mieszkanie/dom, albo inaczej mówiąc obciążenie tej nieruchomości w odpowiednich kwotach w księdze wieczystej, także gdyby doszło do przejęcia tej nieruchomości po śmierci beneficjenta przez kogokolwiek, czy przez spadkobierców, czy przez bank, to obciążenie już jest widoczne i jest zobowiązaniem do spłaty całego kredytu.”
Odwrócony kredyt hipoteczny, świadczenie dożywotnie i dwie fundamentalne różnice
W wywiadzie podkreślono, że istnieją dwie najważniejsze różnice pomiędzy odwróconym kredytem hipotecznym i świadczeniem dożywotnim.
Pierwsza różnica to prawo własności do lokalu, mieszania lub domu. W pierwszym wypadku (odwróconego kredytu hipotecznego), właścicielem nieruchomości cały czas pozostaje senior. W drugim (świadczeń dożywotnich), jak wyjaśnił Gość PR24 „właścicielem staje się firma, przejmuje na siebie wszystkie obowiązki związane tą nieruchomością, czyli płaci podatki, musi utrzymać tą nieruchomość w odpowiednim stanie, itd., więc czasami się zdarza, że w umowie nie jest to wszystko tak jasne dla beneficjenta, ale trzeba wziąć to pod uwagę, że środki, które są przeznaczana na wypłatę przez taką firmę, są pomniejszane o wszystkie inne koszty związane z utrzymaniem tej nieruchomości.”
Jeśli chodzi o drugą różnicę, dotyczy ona długości wypłacania świadczenia. W przypadku świadczeń dożywotnich wypłata jest do końca życia beneficjenta, w odwróconym kredycie hipotecznym długość wypłacanego świadczenia łączy się z określoną kwotą. Bolesław Meluch wyjaśnił to w taki oto sposób: „ona jest określoną kwotą, tylko trzeba wziąć pod uwagę to, że banki z samej zasady przyjmują limit 50% takiego zabezpieczenia, czyli tej nieruchomości. Co to oznacza?
Oznacza to, że w okresie wypłaty tego kredytu zarówno rata kapitałowa, jak i rata odsetkowa jest liczona do tej wartości 50% co powoduje, że rata może być relatywnie niska, ale w dalszym ciągu te drugie 50% tej wartości nieruchomości pozostaje i gdyby byli spadkobiercy, mają prawo w przeciągu 12 miesięcy przyjąć tę nieruchomość i spłacić zobowiązanie beneficjenta.
Kluczowa przewaga ważna nie tylko dla seniora
Ekspert zapytany o przewagę, odwróconego kredytu hipotecznego nad świadczeniami dożywotnimi z punktu widzenia seniora, podkreślił: „główna przewaga jest taka, że cały czas w okresie kredytowania jest właścicielem tej nieruchomości i cały czas ma prawo wymówić ten kredyt, spłacając zobowiązania czyli te raty, które zostały mu wypłacone plus oczywiście marża banku, bo zawsze bank jakąś marżę wystawi”.
Pierwszy antybankowy kredyt
Potem zwrócił uwagę na jeszcze jedną, bardzo ważną kwestię. „My cały czas podkreślmy, ze być może dzięki takim instrumentom relacje rodzinne, wielopokoleniowe może będą inne, że młodsi będą zastanawiali się i może pomyślą, jak pomóc, żeby ta starsza osoba niekoniecznie zadłużała się korzystając z odwróconego kredytu hipotecznego, a będąc wspomagana przez osoby młodsze w rodzinie. /…/(To działanie- przyp aut.) w pewnym sensie jest antybankowe, ale proszę wziąć pod uwagę, że ten instrument nie jest tak mocno popularny w żadnym kraju.
Nawet w Stanach Zjednoczonych, gdzie nie ma takiego sentymentu, nazwijmy to rodzinnego, czyli przekazywania z pokolenia na pokolenie tych nieruchomości ze względu na mobilność tego społeczeństwa jest to raptem niecałe 2% wszystkich umów hipotecznych, czyli kredytów hipotecznych udzielanych w Stanach Zjednoczonych.
Rodzime prognozy – trudna sprawa
Zapytany o polskie prognozy, podkreślił: „Na razie jeszcze nie mamy takich czystych szacunków, ale trzeba wziąć pod uwagę, to że u nas jest inny model rodziny- to pierwsza rzecz. I dwa – skala. Szacujemy, że ta skala oceniamy nie jest tak wielka. W związku z tym, na pewno znajdą się banki, które będą chciały ten produkt oferować, co nie znaczy, że będzie on tak mocno popularny i powszechnie dostępny”.
Chociaż zdaniem firm oferujących świadczenia dożywotnie wyniki są coraz lepsze to trzeba brać pod uwagę, że (jak powiedziano na ostatniej Konferencji UOKiK) „średni wiek osoby, która korzysta z tej umowy świadczeń dożywotnich wynosi 79 lat. Co to oznacza? To oznacza, że dosyć dużo tych osób odchodzi w dosyć krótkim czasie. To oznacza także, że wypłata dożywotnia jest relatywnie krótka”.
Na pytanie Krzysztofa Rzymiana: „Czyli to jest dobry biznes po prostu?”, Bolesław Meluch stwierdził, że oferujące świadczenia dożywotnie firmy „też wspierają osoby w wieku senioralnym, organizują pewnego rodzaju kluby, spotkania, edukację i tak dalej, więc tutaj nie można powiedzieć, że tylko czysto i wyłącznie biznesowo do tego podchodzą, ale zdecydowanie tak, stąd chyba potrzeba doregulowania szczególnie kapitałowo, określenie wymagań kapitałowych i kto może być we władzach, kto może być właścicielem tej firmy”.
Odwrócony kredyt hipoteczny – dwie wersje jeden problem to wymaga cierpliwości
Dalej Gość PR24 wypowiedział się o tym, kiedy należy spodziewać się uchwalenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Zaznaczył: „Nie umiem powiedzieć. Proszę wziąć pod uwagę, że w lipcu 2013 roku SLD zgłosiło swój projekt ustawy, który jest w pełni oparty o założenia do ustawy przygotowane przez Ministerstwo Finansów i teraz Ministerstwo Finansów przygotowało własną wersję. Rozumiem, że wczoraj skierowało ją na Komitet Rady Ministrów i rozumiem także, że obydwa projekty powinny być zgłoszone do Sejmu, czyli kwestia jest sprawności infrastruktury komisji, która ma się tym zająć.
Odwrócona hipoteka dobrze dopracowana
Na pytanie, czy w obecnym projekcie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym pojawiło się coś nowego, wcześniej niedookreślonego, stwierdził: „Nie. Tam wszystkie elementy praktycznie zostały już zawarte i uzgodnione także i ze Związkiem Banków Polskich, czyli i z sektorem bankowym. Dlatego, że my pracowaliśmy już nad tym projektem już 4 lata.
To, że jesteśmy w takiej sytuacji dzisiaj, w jakiej jesteśmy to tylko wynika z tego, że swego czasu Ministerstwo Gospodarki powiedziało, że musi być ten model sprzedażowy doregulowany i lepiej by było ze względu na to, że to są ci sami beneficjenci oba te projekty zgłosić do Sejmu”.
Banki nie będą bezczynne
Na zakończenie, Bolesław Meluch zwrócił uwagę, że zainteresowanie banków udzielaniem odwróconego kredytu hipotecznego niewątpliwie jest. Wyjawił, jednocześnie, iż „Wiem, że banki swoje symulacje przygotowały/…/ to jest kilka (banków- przyp. aut.) /…/ Proszę brać pod uwagę to, że żeby bank mógł taki produkt oferować, musi zainwestować i ocenić ryzyko.
Dzisiaj my nie wiemy do końca, jak to ryzyko oceniać, także i ze względu na to, że Komisja Nadzoru Finansowego musi dookreślić na przykład do jakiego poziomu wartości nieruchomości może być udzielony taki kredyt.”
Bardzo dziękujemy za ten ważny głos w temacie odwróconej hipoteki, który rozjaśnił przede wszystkim seniorom trudne kwestie związane z odwróconym kredytem hipotecznym i podobnie jak Doradca ZBP czekamy na dalsze etapy procedowania przepisów pozwalających wprowadzić go na rynek polski.