Odwrócona hipoteka – wracamy do pytań

Kilka dni temu obiecaliśmy pochylić się nad ważnymi pytaniami, jakie w temacie odwróconej hipoteki padły z ust Posłów podczas II Czytania w Sejmie nad Poselskim i rządowym projektami Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym – dziś już ustawy. Ważne treści znajdą Państwo w poniżej*.

Odwrócona hipoteka – pyta Gabriela Masłowska

• Czy w związku z zaciągnięciem takiego kredytu przez jednego z współwłaścicieli czy współużytkowników powstaje hipoteka łączna, czy też nie, a jeżeli nie powstanie hipoteka łączna, to w oparciu, o jakie przepisy, które to regulują i na które można się powołać w tym konkretnym wypadku?
• Jak się będzie dokonywać egzekucja z części nieruchomości? Czy pozostali właściciele albo współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na udzielenie takiego kredytu i obciążenie jednej z części tej nieruchomości przez jedna czy kilka innych osób, czy tez nie muszą udzielić takiej zgody?
• Czy państwo, czy rząd rozważał, jakie ten projekt może mieć konsekwencje, jeśli chodzi o obrót ziemia, zwłaszcza tam, gdzie popularne jest prawo użytkowania wieczystego? Czy wobec tego ten projekt i te zapisy nie ułatwia obcokrajowcom dostępu do polskiej ziemi? Czy nie przyspieszy to obrotu ziemia miedzy bankami a obywatelami innych państw?

Podsekretarz Stanu w MF: Padło pytanie dotyczące hipoteki łącznej. To odnosić się może do sytuacji, kiedy jest łączny udział dotyczący własności wierzytelności, raczej nie w wieczystym użytkowaniu gruntu. Może dojść do takiej sytuacji, że odwrócony kredyt hipoteczny zostanie zabezpieczony na kilku nieruchomościach. Ale wtedy zastosowanie będą miały przepisy ogólne ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a więc tutaj jest odniesienie do przepisów systemowych.

Jeśli chodzi o pytanie dotyczące wpływu na obrót ziemią, w momencie kiedy banki będą przejmowały nieruchomości po śmierci kredytobiorcy, niewątpliwie doprowadzi to do sytuacji zwiększenia obrotu ziemią, bo dojdzie do zwiększenia podaży nieruchomości, i naszym zdaniem docelowo, w zależności od tego, ile takich umów będzie podpisywanych i ile takich nieruchomości będzie przedmiotem transakcji pomiędzy bankami a potencjalnymi kredytobiorcami, jeśli ta skala będzie dość wysoka i będzie duża podaż tego typu nieruchomości na rynku, niewątpliwie powinno się to przełożyć na spadek cen nieruchomości w dłuższym, zakładamy, okresie.

Poseł Krystyna Skowrońska: Bo hipoteka łączna dotyczy kilku nieruchomości i jednego wpisu zabezpieczającego. Jeżeli pani poseł chodziło o dysponowanie majątkiem w zakresie współwłasności i wyrażenia zgody, w tym przypadku można wywodzić, że w tym rozwiązaniu jest to zabezpieczenie, możliwość dysponowania przez każdego ze współwłaścicieli na ryzyko związane z odzyskaniem nieruchomości. A zatem przy każdym kredycie dzisiaj stosowanym jest warunek dotyczący zdolności kredytowej i zabezpieczenia, czyli wyrażenia zgody, przy określonej wysokości kredytu czy pożyczki, przez współmałżonka, aby można było dysponować wspólnym majątkiem małżeństwa. W tym przypadku jest to swobodne dysponowanie majątkiem jako współwłaściciela również na ryzyko, które stoi po stronie kredytodawcy.

A więc jeśli chodzi o odzyskiwanie, wszyscy mamy świadomość, że w przypadku współwłasności jest to znacznie trudniejsze. W tym przypadku czy zbywanie, czy przejmowanie tej współwłasności wiąże się z określonym ograniczeniem dotyczącym dysponowania tą nieruchomością. A zatem w tym przypadku ryzyka są podzielone i wydaje się, że każdy z nas, nawet jeżeli ma prawo współwłasności nieokreślone dzisiaj, może dysponować częścią swojego majątku. Zobowiązanie jest ograniczane tylko w sytuacji, gdy przekracza zwykły zarząd majątkiem wspólnym na przykład dla współmałżonków. A zatem ten problem tak moglibyśmy rozpatrywać i pewno tak był rozumiany.

Odwrócona hipoteka – pyta Romuald Ajchler

• Otóż przepis mówi czy w ustawie jest zapis, który mówi, iż w ciągu 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy spadkobiercy będą musieli wykupić kredyt, czyli to zobowiązanie, itd. Życie jest bogatsze niż nasza wyobraźnia, a w tym wypadku, uważam, także i komisji. Przecież sprawy spadkowe niejednokrotnie trwają po 3, 4 czy 5 lat. Ja mam taka sprawę, która trwała 5 lat. Co wtedy? Po 12 miesiącach, jeśli kredyt nie zostanie skupiony czy nie zostaną spłacone zobowiązania, bank przejmie tę nieruchomość, bo z różnych powodów sąd nie będzie mógł się wyrobić w tych sprawach.  Czy nie warto by było, pani poseł – i to kieruje także do senatorów – dokonać takiego zapisu, ze będzie to 12 miesięcy od momentu uprawomocnienia się spadkobrania, czyli wtedy, kiedy zostanie ustalony spadkobierca?

Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów:  Jeśli chodzi o podniesioną kwestię dotyczącą postępowań spadkowych, tutaj są przepisy systemowe, również wydaje nam się, że projekt precyzuje właściwie, jak postępować w przypadku nabycia spadku z taką nieruchomością, w jakich okresach. Ale oczywiście jesteśmy jako rząd otwarci na dyskusję, przede wszystkim po to żeby zabezpieczyć interesy kredytobiorców, ale również żeby ograniczyć też jeszcze bardziej ryzyko potencjalnych spadkobierców.

Poseł Krystyna Skowrońska: Co do wystąpienia pana posła Ajchlera dotyczącego rozliczania po 12 miesiącach, tego, czy i jakie to stwarza zagrożenia dla spadkobierców, to wydaje się, że w świetle obowiązujących rozwiązań nie powoduje to żadnych kłopotów dla spadkobierców.

Istnieje możliwość rozliczenia tego przez jednego ze spadkobierców, a potem rozliczenia nadwyżki w ramach podziału spadku. To jest rozwiązanie stosowane i można w tym zakresie, jeżeli spadkobiercy będą tym zainteresowani lub któryś ze spadkobierców będzie tym zainteresowany, taką dyspozycję złożyć.

Odwrócona hipoteka – pyta Tadeusz Tomaszewski

• Po pierwsze, na jakim etapie są przygotowania dotyczące rozwiązania systemowego, tzw. rent dożywotnich, i kiedy można spodziewać się takiego rozwiązania prawnego właśnie tutaj, w parlamencie?
• Po drugie, chciałbym zapytać o inwestycje związana właśnie z tym odwróconym kredytem hipotecznym.
• Czy to jest również bezpieczne dla tych spadkobierców, którzy będą mieli do czynienia z tą z części, która pozostanie? Czy tutaj wszystko to, co jest negatywne, będzie przejmowane również przez spadkobierców, czy jest to po stronie ryzyka banku, który udziela tego kredytu hipotecznego?

Podsekretarz Stanu w MF: Byliśmy świadkami, że na posiedzeniu Komisji Finansów Publicznych padły pytania dotyczące tego, dlaczego jeszcze nie proceduje się nad tym projektem w Wysokiej Izbie, a z kolei dzisiaj padły pytania, czy rzeczywiście ta regulacja jest potrzebna, czy potrzebne jest tak szczegółowe uregulowanie. Otóż naszym zdaniem taka regulacja jest potrzebna. Wyrazem tego jest procedowany obecnie projekt ustawy o rencie dożywotniej, który jest w tej chwili na etapie uzgodnień między resortowych. Przygotowywany jest przez ministra gospodarki, a w ubiegłym tygodniu minister finansów naniósł swoje uwagi odnośnie do tego właśnie projektu.

Poseł Krystyna Skowrońska: Skoro państwo próbujecie to krytykować, przypomnę, że inne rynki wcześniej wprowadziły ten produkt i nikt z państwa nie powoływał się na to, że jest niezadowolenie. A zatem z tej formy korzystają osoby w innych państwach. Czy są one biedniejsze, czy są bogatsze, zostawmy to na boku – produkt ten funkcjonuje i dla kredytobiorców jest bezpieczny.

Odwrócona hipoteka – pyta Barbara Bubula

• Czy i w jakim zakresie będzie wprowadzone zabezpieczenie, aby silniejsza strona umowy, czyli instytucja finansowa, musiała przedstawić zarówno prospekt informacyjny, jak i umowę czcionka takiej wielkości, bybyła ona czytelna dla osoby starszej, gorzej widzącej?

Poseł Krystyna Skowrońska: Obowiązek informacyjny, duża czcionka, czytelność umów. Chciałabym, jeżeli poruszamy dzisiaj ten temat, przypomnieć, że dotyczy to wszystkich instytucji finansowych w kraju. O to nam chodzi – banki, SKOK-i, firmy kredytowe, wszyscy powinni w sposób czytelny, jasny dla klienta przedstawiać swoją ofertę.

To jest pewnie dla nas określone wyzwanie, i to nie tylko związane z tą ustawą. Dlatego chciałabym, żebyśmy się nad tym interesującym tematem, na który wypowiadała się pani poseł Bubula, pochylili – to dotyczy nie tylko tego jednego jedynego produktu, tylko wszystkich ofert, od tej części, która odnosi się do składania naszych pieniędzy, po tę część, gdzie jest mowa o tym, że otrzymujemy pieniądze pod pewnymi rygorami – żebyśmy o tym porozmawiali. Warto o tym mówić.

Odwrócona hipoteka – pyta Piotr Chmielowski

• Pomnę, natomiast pierwszy z elementów, o którym powiem, i to jest pytanie do rządu, dotyczy tego, że przecież do tej pory funkcjonowała ustawa, były możliwości nabywania nieruchomości przez banki. Nie jest istotne, na jakich warunkach. Istotne jest to, kto dopuścił do tego, ze takie przepisy mogły funkcjonować. Były to po prostu przepisy skrajnie niekorzystne dla osób, które w tym wypadku korzystały z renty za przewłaszczenie przez bank nieruchomości. Ktoś zadbał o to, żeby bankom było dobrze.  Pytanie, kto i na jakim etapie za tym lobbował.
• Druga sprawa, również ważna, jak mi się wydaje, dotyczy tego, ze wbrew pozorom ustawa jest stosunkowo skomplikowana, dlatego ze pojawia się kwestia tzw. użytkowania wieczystego. Czy nie lepiej znieść użytkowanie wieczyste?

Podsekretarz Stanu w MF: Było też pytanie, kto dopuścił przepisy o rencie dożywotniej. Moja odpowiedź jest taka: te przepisy, możliwość zawierania takich umów wynika ze swobody zawierania umów, co jest doprecyzowane w Kodeksie cywilnym. Tam są doprecyzowane te zapisy.

W związku z tym właśnie taki produkt na rynku się rozwinął. Rząd dąży do tego, żeby przede wszystkim zabezpieczyć interesy osób starszych, które mają zawarte tego typu umowy z instytucjami finansowymi.

Pragnę też przypomnieć, że ani kredyt, odwrócony kredyt hipoteczny, ani renta dożywotnia nie są obligo.

Poseł Krystyna Skowrońska: Na pewno instytucje mogą udzielać dożywotniej renty. Tego nie zabrania Kodeks cywilny. Mówimy również o sytuacjach, kiedy jest to rynek nienadzorowany. Jeżeli jest to rynek nienadzorowany, to chcemy powiedzieć, w jakim zakresie Komisja Nadzoru Finansowego stara się w przypadku tego rynku, powiedziałabym, uzyskać informację, co na tym rynku finansowym jest nieprawidłowe. A zatem są ostrzeżenia Komisji Nadzoru Finansowego. Oczywiście jeżeli będzie to osoba starsza, to będzie jej trudno o taką informację albo nie będzie wiedziała, jak się w tym obszarze poruszać, ale są takie ostrzeżenia dla kredytobiorców, dla członków ich rodzin i na pewno można z tego skorzystać.

Odwrócona hipoteka – pyta Stanisław Chmielowski

• Na ile dzisiaj kwestia dożywotniej, co podkreślam, renty jest uregulowania w Kodeksie cywilnym?

Podsekretarz Stanu w MF: Usługa ta funkcjonuje w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego, tak jak już tutaj szanowni państwo posłowie podkreślaliście. Pragnę przypomnieć, że ten rynek absolutnie nie jest nadzorowany przez żadną instytucję, czyli innymi słowy nie podlega żadnym regulacjom ustawowym, poza oczywiście ogólnymi zapisami Kodeksu cywilnego. Nie podlega też nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, która de facto nie ma prawa wydawania żadnych rekomendacji dotyczących dobrych praktyk dla tego segmentu rynku.

Odwrócona hipoteka – pyta Andrzej Romanek

• Zastanawiam się, po co jest w tym projekcie ustawy zastrzeżenie prawa banku do tego, żeby kredytobiorca zobowiązał się, ze nie będzie obracał nieruchomościami czy tez prawami, które mu przysługują. Jaki to ma sens?
• Dlaczego w tym projekcie ustawy nie ma zapisu, który pozwalałby nabywcy, gdyby nie było zastrzeżenia umownego, ale nawet gdyby było zastrzeżenie, a bank nie skorzystałby z prawa wypowiedzenia, spłacić wierzytelności wobec banku i korzystać z tej nieruchomości?
• Dlaczego nie ma tu zapisu, chyba ze będziemy korzystać z przepisów Kodeksu cywilnego, dotyczącego przedawnienia, jeżeli chodzi o roszczenie banku dotyczące wystąpienia o przeniesienie prawa własności? Dlaczego tych regulacji nie ma? Jaki będzie termin przedawnienia?

Podsekretarz Stanu w MF: Jedno z ostatnich pytań dotyczyło właśnie tego, czy powinny być doprecyzowane kwestie przedawnienia. W naszym przekonaniu to spadkobiercy powinni, że tak powiem, o takie rozliczenie zabiegać i pilnować tych spraw. Dlaczego? Bo w przypadku gdy przy rozliczaniu okaże się, że wartość nieruchomości przekracza wartość kredytu, to de facto spadkobiercy zyskują, gdyż otrzymują nadwyżkę. Natomiast gdy wycena nieruchomości jest na poziomie niższym niż wartość kredytu, to bank nie ma prawa mieć żadnych roszczeń w stosunku do spadkobiercy. Jest to, naszym zdaniem, wyraźnie określone w projekcie.

Padło też pytanie, dlaczego klient nie może obracać taką nieruchomością w trakcie trwania umowy kredytu, żeby ją spłacić. Wydaje nam się, że przepisy jasno precyzują, w jakich sytuacjach i kiedy klient może odstąpić od umowy. Ten projekt przewiduje przedwczesną spłatę kredytu. Oczywiście klient może podjąć decyzję o możliwości spłaty tylko i wyłącznie w sytuacji, kiedy będzie chciał przedwcześnie spłacić kredyt. Jeśli chodzi o normalny kredyt hipoteczny, również jest taka możliwość. Dlaczego?

Dlatego że klient na bieżąco spłaca raty i odsetki w zależności od tego, jak to jest doprecyzowane w umowie, jaki jest harmonogram spłaty. To jest specyficzny kredyt, panie pośle, i pragnę podkreślić, że jego spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, kiedy spadkobiercy wyrażą taką wolę. W przeciwnym razie jest to tak naprawdę jedyne zabezpieczenie, które posiada bank.

Poseł Krystyna Skowrońska: Jeśli chodzi o możliwość dysponowania w odniesieniu do ograniczenia prawa dziedziczenia, ograniczenia dysponowania własnym majątkiem, chciałabym powiedzieć, że wydaje się, iż nie ma ograniczenia dysponowania własnym majątkiem. Można dokonać sprzedaży w każdym momencie, kiedy znajdzie się nabywcę. Można zawrzeć akt notarialny, panie pośle. To jest normalna rzecz na rynku. Można wydać taką dyspozycję, zawrzeć umowę dotyczącą sprzedaży pod pewnymi warunkami, przenieść własność, zadysponować nawet wtedy, kiedy została wypłacona. Jest to okres przed zakończeniem, czyli przed możliwością przeniesienia prawa własności na spadkobierców lub na bank. A więc w każdym momencie, poza formą sprzedażową, kiedy jest dostęp do środków, również w trakcie zawierania umowy o odwróconym kredycie hipotecznym kredytobiorca ma możliwość dysponowania majątkiem z zobowiązaniem spłaty kredytu w każdym czasie, w ratach czy w całości, a zatem bez ograniczania spadkobierców.

Pochylamy się tutaj nad sytuacją ludzi starszych w sposób szczególny, zapewniamy szczególną ochronę, ale mamy jeszcze jedną instytucję dotyczącą zabezpieczenia osób starszych przez członków rodziny, pewno przyszłych spadkobierców. Mówimy o obowiązku alimentacyjnym. Nie poruszamy się, wskazując tylko, że to pełny obowiązek w tym zakresie i w przypadku osób starszych istnieje tylko w formie takiego produktu. Nie, zawsze istnieje możliwość, szczególnie pan poseł to wie, i obowiązek alimentacyjny dotyczący osób starszych realizowany przez dzieci, określony kodeksowo. A zatem w tym przypadku na pewno mówimy o dostępie, o możliwości, o skorzystaniu z takiej oferty i o bezpieczeństwie.

Staraliśmy się zrobić to jak najlepiej, chroniąc przed innymi instytucjami, które mogłyby czy wprowadzały w błąd kredytobiorcę bądź pożyczkobiorcę /…/I przy tym wszystkim chciałabym, abyśmy mieli również na uwadze, mówiąc o odwróconym kredycie hipotecznym, o zabezpieczeniu, o wycenie nieruchomości, tej godziwej, o spadku wartości nieruchomości w jakimś czasie, jedną rzecz, dwa elementy. Po stronie banku jest obowiązek gwarancji depozytów, a skąd się bierze ta część na kredyty? Właśnie z depozytów? I ta podwójna ochrona, i depozytariusza, i kredytobiorcy, i rola banku czy instytucji finansowej w tym wszystkim, muszą być dla nas wszystkich ważnymi elementami przy stanowieniu prawa.

Na zakończenie ważny apel, do którego się dołączamy

W swojej wypowiedzi bardzo ważny apel wystosował Poseł Romuald Ajchler, do którego się dołączamy i pod którym się podpisujemy: Jako przedstawiciele społeczeństwa powinniśmy pamiętać o tym, ze mamy do czynienia – o czym jestem przekonany – z ludźmi, którzy cały czas są odpowiedzialni, jeżeli chodzi o kwestie, które dotyczą ich spraw podstawowych, życiowych. Taką sprawa jest dysponowanie majątkiem, który stanowi dorobek życia. Dlatego mam apel do rządu, aby jak najlepiej informować społeczeństwo, jak już przyjmiemy ten projekt ustawy, ze ten produkt istnieje, ze można z niego korzystać, ze strona w wypadku kredytu będzie bank, a nie instytucja finansowa. Jeżeli chodzi o druga cześć apelu, prawdziwie informujmy, co to jest instytucja bankowa.

* W artykule wykorzystaliśmy treść stenogramu z 74. Posiedzenia Sejmu.

Czytaj więcej:

• Odwrócony kredyt hipoteczny w wersji rządowej już po Pierwszym Czytaniu – komentarz II (1)
• Odwrócony kredyt hipoteczny chwilowo na wakacjach (1)
• Odwrócona hipoteka – posiedzenie podkomisji stałej ds instytucji finansowych (1)
• Odwrócona hipoteka najnowsza prognoza (1)
• Odwrócony kredyt hipoteczny w wersji rządowej już po Pierwszym Czytaniu – komentarz I (1)