Wszystko co chciałbyś wiedzieć na temat odwróconej hipoteki

Kontakt

Odwrócona Hipoteka
Tel: +48 537-165-162

biuro@odwroconahipoteka.pl

Formularz

Odwrócona hipoteka > Baza wiedzy > Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 10 kwietnia 2014r. – tekst

Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 10 kwietnia 2014r. – tekst

Przedstawiamy Państwu najnowszy tekst Projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 10 kwietnia 2014r., w którym uwzględniono zastrzeżenia zgłaszane m.in. przez Ministerstwo Sprawiedliwości, Związek Banków Polskich, Komisję Nadzoru Finansowego oraz UOKiK.

 

Projekt z dnia 4 kwietnia 2014 r.

USTAWA

z dnia ……………………. 20 14 r.

o odwróconym kredycie hipotecznym¹

 

Rozdział l

Przepisy ogólne

 

Art. 1. Ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy.

 

Art. 2. 1. Użyte w ustawie określenia oznaczają:

1 ) inne koszty – koszty, inne niż odsetki, które kredytobiorca jest zobowiązany ponieść w związku z umową odwróconego kredytu hipotecznego, w szczególności prowizje i inne opłaty;

2) całkowita kwota do zapłaty – suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty.

2. Ilekroć w niniejszej ustawie jest mowa o banku – należy przez to rozumieć także oddział banku zagranicznego, oddział instytucji kredytowej lub instytucje kredytową prowadzącą działalność transgraniczną, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2012 r. poz. 1376, z póz. zm.) ².

 

Art. 3. W sprawach nieuregulowanych w niniejszej ustawie zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.- Prawo bankowe, z wyjątkiem art. 69, art. 70, art. 74 – 75a, art. 76a, art. 77, art. 78 oraz art. 78a.

 

Art. 4. 1. Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.

2. Kredytobiorca może być osobą fizyczną, która jest właścicielem nieruchomości lub przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą możee być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub w prawie użytkowania wieczystego.

 

Art. 5. 1. Wierzytelność banku wynikająca z umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być zabezpieczona wyłącznie przez:

1) ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub prawie, o którym mowa w art. 4 ust. 2, oraz

2) ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2.

2. Podstawa wpisu roszczenia, o którym mowa w ust. l pkt 2, do księgi wieczystej jest oświadczenie banku o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego, spełniające wymagania, o których mowa w art. 95 ust. l ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe.

3. Bank nie może uzależniać zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów, z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

 

Art. 6. 1. Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa:

l) nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje użytkowanie wieczyste lub

2) lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

-na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.

2. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości lub lokalu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr l02, poz. 651, z póz. zm.)

 

Art. 7. 1. Wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy.

2. W przypadku śmierci kredytobiorcy, jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorca, prawo do wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego przysługujących zmarłemu kredytobiorcy przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości lub prawie, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału.

 

Art. 8. Odwrócony kredyt hipoteczny jest udzielany w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość dochodów.

 

Rozdział 2

Zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego

 

Art. 9. 1. Bank, w terminie nie krótszym niż 7 dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dostarcza kredytobiorcy, według jego wyboru, w postaci papierowej lub elektronicznej, formularz informacyjny zawierający informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Formularz informacyjny nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 20 14 r. poz.121).

2. W formularzu informacyjnym bank wskazuje:

1) dane identyfikacyjne banku;

2) kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, sposób jej ustalenia, w tym stosunek tej kwoty do wartości nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której  przysługuje mu użytkowanie wieczyste, lub lokalu, do którego przysługuje kredytobiorcy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

3) termin i sposób wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego;

4) sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany;

5) wysokość i sposób płatność i innych kosztów, w tym:

a) prowizji,

b) opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego,

c) kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, o których mowa w pkt 2,

d) kosztu monitorowania wartości nieruchomość i lub lokalu, o których mowa w pkt 2

-oraz sposób ich rozliczania ;

6) stronę umowy odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązana do poniesienia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, o których mowa w pkt 2, oraz kosztu monitorowania ich wartości;

7) częstotliwość sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, o których mowa w pkt 2;

8) sposób zabezpieczenia wierzytelności banku;

9) prawa i obowiązki kredytobiorcy;

10) zasady rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego;

11) informacje, że formularz informacyjny nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny;

12) inne informacje niezbędne do podjęcia przez kredytobiorcę decyzji o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

3. Kwoty, o których mowa w ust. 2 pkt 2 i 4-6, maja charakter szacunkowy.

4. Minister właściwy do praw instytucji finansowych określi  w drodze rozporządzenia, Wzór formularza informacyjnego, uwzględniając konieczność prawidłowego zapoznania się przez kredytobiorcę ze szczegółowymi warunkami udzielania i rozliczania odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Art. 10. 1. Bank, przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dokonuje oceny stanu historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. 1.

2. Kredytobiorca jest obowiązany do przedstawienia, na  żądanie banku, dokumentów i informacji niezbędnych do dokonania oceny, o której mowa w ust. 1.

 

Art. 11. 1. Umowę odwróconego kredytu hipotecznego zawiera się w formie pisemnej.

2. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego określa w szczególności:

1) strony umowy;

2) kwotę odwróconego kredytu hipotecznego;

3) rynkowa wartość nieruchomości lub lokalu, o których mowa wart. 6 ust. 1;

4) stosunek kwoty odwróconego kredytu hipotecznego do rynkowej wartości nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. 1;

5) termin, wysokość i sposób wypłaty kwoty odwróconego kredytu hipotecznego;

6) sposób zabezpieczenia wierzytelności banku;

7) stronę umowy zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. 1, oraz kosztu monitorowania ich wartości;

8) sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany;

9) wysokość i sposób płatności innych kosztów, w tym kosztu wykonywania przez bank upoważnienia, kosztu monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. 1, jeżeli umowa je przewiduje, oraz warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie;

10) obowiązki kredytobiorcy, o których mowa w art. 17 ust. 1, oraz skutki ich niewykonywania przez kredytobiorcę, w szczególności prawo do żądania przez bank udzielenia mu upoważnienia do wykonania tych obowiązków;

11) częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust.1 ;

12) prawa kredytobiorcy, w tym prawo do odstąpienia od umowy wraz z określeniem wysokości odsetek dziennych za okres do upływu terminu określonego w art. 13 ust. 1, prawo do przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego oraz uprawnienia, o których mowa w art. 16;

13) warunki wypowiedzenia umowy;

14) zasady i termin rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego;

15) osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.

3. Do umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank dołącza wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy zawierający w szczególności adres, pod który należy je złożyć.

4. Zmiana umowy odwróconego kredytu hipotecznego w zakresie wskazania osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy jest bezpłatna.

 

Art. 12. W umowę odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca może zobowiązać się do niezbywania własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bez zgody banku. Przepisu art. 72 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U.z 2013 r. poz. 707,830, 941 i 1289) nie stosuje się.

 

 

Rozdział 3

Prawa i obowiązki stron umowy odwróconego kredytu hipotecznego

 

Art. 13. 1. Kredytobiorca może, bez podania przyczyny, odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Termin do odstąpienia uważa się za zachowany, jeżeli kredytobiorca przed jego upływem złoży, pod wskazany przez kredytodawcę adres lub nada w placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529), oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

2. Kredytobiorca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, z wyjątkiem niepodlegających zwrotowi opłat lub ich części poniesionych przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów.

3. Kredytobiorca zwraca bankowi wypłaconą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

4. Dniem spłaty odwróconego kredytu hipotecznego jest dzień złożenia dyspozycji przekazania bankowi środków pieniężnych w kwocie, o której mowa w ust. 3.

5. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego może stanowić, że wypłata środków pieniężnych nastąpi po upływie terminu do odstąpienia od umowy.

 

Art. 14. 1. Kredytobiorca ma prawo, w każdym czasie, do spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części.

2. W przypadku spłaty przez kredytobiorcę całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części bank nie pobiera prowizji.

3. Bank nie może uzależnić spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części od uprzedniego poinformowania go o tym przez kredytobiorcę.

4. Spłata części całkowitej kwoty do zapłaty nie wstrzymuje wypłaty rat niewykorzystanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, chyba że strony postanowiły inaczej.

5. W przypadku spłaty całkowitej kwoty do zapłaty bank jest zobowiązany do potwierdzenia rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie 14 dni od dnia dokonania tej spłaty.

 

Art. 15. Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie, z zachowaniem terminu trzymiesięcznego.

 

Art. 16. W przypadku, gdy bank nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 9, lub sporządza umowę odwróconego kredytu hipotecznego niezgodnie z wymogami, o których mowa w art. 1, kredytobiorca, po złożeniu bankowi pisemnego oświadczenia, może:

1) żądać od banku zapłaty dziesiątej części odsetek i innych kosztów należnych od wypłaconej części odwróconego kredytu hipotecznego, albo

2) wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego i spłacić całkowitą kwotę do zapłaty bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów.

 

Art. 17. 1. W okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca jest zobowiązany w odniesieniu do nieruchomości lub lokalu, o których mowa wart. 6 ust. 1:

1) posiadać ubezpieczenie tej nieruchomości lub tego lokalu od zdarzeń losowych, jeżeli jest wymagane przez bank;

2) utrzymywać tę nieruchomość lub lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności dokonywać bieżących napraw i remontów;

3) terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości lub tego lokalu.

2. W przypadku niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. l, bank wzywa kredytobiorcę do jego dopełnienia, wyznaczając termin nie krótszy niż 60 dni.

3. Termin, o którym mowa w ust. 2, wyznacza  się z uwzględnieniem rodzaju niewykonanego obowiązku i możliwości jego wykonania przez kredytobiorcę.

 

Art.17.2 W przypadku niewykonania przez kredytobiorcę obowiązku, o którym mowa w ust. 1, w wyznaczonym terminie, bank żąda od kredytobiorcy udzielenia mu upoważnienia do wykonania tego obowiązku  w imieniu kredytobiorcy.

 

Art. 18. 1. Bank może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego wyłącznie jeżeli:

1) została wszczęta egzekucja z nieruchomości lub z prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2,

stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, przez innego niż ten bank wierzyciela, przy czym o istnieniu tej wierzytelności bank nie wiedział w dniu zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego lub

2) kredytobiorca przeniósł na osoby trzecie własność nieruchomość i lub prawo, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiące zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bez zgody banku, w przypadku gdy w umowie odwróconego kredytu hipotecznego strony zastrzegły obowiązek niezbywania własności tej nieruchomości lub tego prawa, bez zgody banku, lub

3) wartość nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. 11, z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę uległa istotnemu zmniejszeniu, lub

4) kredytobiorca odmówi udzielenia bankowi upoważnienia w przypadku, o którym mowa w art. 17 ust. 4.

2. Okres wypowiedzenia przez bank umowy odwróconego kredytu hipotecznego wynosi 30 dni.

 

Art. 19. W przypadku wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego z przyczyn, o których mowa w art. 18 ust. 1 :

l) pkt 1 lub 2 -bank wstrzymuje wypłatę odwróconego kredytu hipotecznego;

2) pkt 3 lub 4- bank może wstrzymać wypłatę odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Art. 20. 1 . Bank jest obowiązany ustalić zasady zarządzania ryzykiem długowieczności.

2. Jeżeli suma wierzytelności banku z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego przekracza 5% odpowiednio funduszy własnych lub funduszy oddziału do czynności szacowania ryzyka długowieczności bank powołuje aktuariusza, o którym mowa w art. 158 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (Dz. U. z 2013 r. poz. 950 i 1289).

 

 

Rozdział 4

Rozliczenie odwróconego kredytu hipotecznego

 

 Art. 21. 1. Całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna z upływem:

1) okresu wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego;

2) roku od daty śmierci kredytobiorcy.

2. W przypadku, o którym mowa w art. 7 ust. 2, całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna z upływem roku od daty śmierci ostatniego z kredytobiorców.

 

Art. 22. Z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty wymagalne staje się roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Art. 23. Bank nalicza odsetki oraz inne koszty do dnia spłaty całkowitej kwoty do zapłaty albo przeniesienia na niego własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Art. 24. 1. Kredytobiorca albo Jego spadkobiercy ponoszą wobec banku odpowiedzialność do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. 1. Bank może żądać zaspokojenia wyłącznie z nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. 1, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.

2. Jeżeli kredytobiorca lub jego spadkobiercy przenieśli na osoby trzecie własność nieruchomości lub prawo, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiące zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bez zgody banku, w przypadku, o którym mowa w art.12, lub jeżeli wartość nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. 1, uległa istotnemu zmniejszeniu z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę lub jego spadkobierców, bank może żądać zaspokojenia także z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców:

1) w przypadku gdy zaspokojenie z tej nieruchomości lub tego prawa, jest niemożliwe lub jest możliwe jedynie częściowo, oraz

2) do wysokości kwoty, o jaką została zmniejszona wartość tej nieruchomości lub tego lokalu lub w wysokości różnicy pomiędzy kwota uzyskana z egzekucji a całkowitą kwotą do zapłaty.

 

Art. 25. 1. Bank niezwłocznie po uzyskaniu informacji o śmierci kredytobiorcy zamieszcza na swojej stronie internetowej oraz dwukrotnie, w odstępie co najmniej 30 dni, w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim ogłoszenie zawierające:

l) imię i nazwisko kredytobiorcy;

2) informacje o zawarciu z kredytobiorcą umowy odwróconego kredytu hipotecznego;

3) informacje o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego;

4) termin wyznaczony do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

2. Informacje, o których mowa w ust. l , bank przekazuje, na piśmie, także osobom do kontaktu po śmierci kredytobiorcy, wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Art. 26. 1. W przypadku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 2, oraz pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki ustanowienia kuratora spadku, bank może wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora.

2. Kuratora, o którym mowa w ust. 1, sąd upoważnia do przeniesienia na bank własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. W sprawach wynikających z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego kurator może pozywać lub być pozywany.

3. Kurator, o którym mowa w ust. 1, podejmuje czynnościi do dnia uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia po kredytobiorcy.

4. Koszty działania kuratora ponosi bank.

5. Do kuratora stosuje s i e odpowiednio przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 20 12 r. poz. 788 i 1529 oraz z 20 13 r. poz. 1439) dotyczące kurateli.

6. Do przeniesienia przez kuratora własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, na rzecz banku nie stosuje się art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r. r 93, poz. 768, z pózn.zm.).

 

Art. 27. Umowę o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bank zawiera z:

1) spadkobiercami kredytobiorcy;

2) wykonawcą testamentu , jeżeli został powołany;

3) kuratorem spadku, jeżeli został ustanowiony, a spadkobiercy nie uzyskali jeszcze stwierdzenia nabycia spadku albo poświadczenia dziedziczenia;

4) kuratorem, jeżeli został ustanowiony;

5) osoba trzecia, jeżeli zostały przeniesione na nią własność nieruchomości lub prawo, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiące zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Art. 28. 1. W terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bank, w uzgodnieniu z osoba, o której mowa w art. 27, z która zawarł te umowę, zleca rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

2. W terminie 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego bank zwraca osobie, o której mowa w art. 27 pkt 1, 2 albo 5, albo do depozytu sądowego, kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkowa, o której mowa w ust. 1, a całkowitą kwotą do zapłaty, albo zawiadamia osoby, z którymi zawarł umowę, o której mowa w art. 27, że wartość jego wierzytelności jest wyższa od tej wartości rynkowej.

 

Art. 29. Do wartości stanu czynnego spadku może zostać zaliczona wyłącznie kwota, która bank zwraca spadkobiercom, wykonawcy testamentu albo kwota, która bank złożył do depozytu sadowego, zgodnie z art. 28 ust. 2.

 

Art. 30. Wartości nieruchomości lub lokalu, o których mowa w art. 6 ust. l, nie uwzględnia się przy obliczaniu zachowku do wysokości całkowitej kwoty do zapłaty.

 

Art. 31. Zapis zwykły lub zapis windykacyjny nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, dokonany przez kredytobiorcę lub spadkobierców kredytobiorców na rzecz osoby trzeciej, jest bezskuteczny.

 

Rozdział 5

Upadłość banku

 

Art. 32. Z chwilą ogłoszenia upadłości banku umowa odwróconego kredytu hipotecznego ulega rozwiązaniu w zakresie niewykonanej części.

 

Art. 33. Niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości banku syndyk masy upadłości składa do właściwego sądu rejonowego wniosek o zmniejszenie sumy hipotecznej do kwoty odpowiadającej całkowitej kwocie do zapłaty, z zastrzeżeniem, że odsetki nalicza się do dnia ogłoszenia upadłości banku.

Rozdział 6

Zmiany w przepisach obowiązujących

 

Art. 34. W ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. lO l, 293, 379 i 435) wprowadza się następujące zmiany:

l) po art. 603 dodaje sie art. 603¹

w brzmieniu:

„Art. 603¹

1) Kuratora, o którym mowa w art. 26 ust. 1 ustawy z dnia . .. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. poz …. ), ustanawia sad właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.”;

2) po art. 668 dodaje się art. 668¹ w brzmieniu:

„Art. 668

1) Sąd spadku, na wniosek banku w rozumieniu ustawy z dnia … o odwróconym kredycie hipotecznym, może upoważnić kuratora spadku do przeniesienia na bank własnosci nieruchomosci lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2 tej ustawy, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Wniosek może być złożony przez bank nie wcześniej niż po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy. W sprawach wynikajacych z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego kurator spadku możne pozywać lub być pozywany. „.

Art. 35. W ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz. U. z 2014 r. poz.164) wart. 92 dodaje s ie§ 7 w brzmieniu:

.,§ 7. Jezeli akt notarialny w swej tresci zawiera przeniesienie wlasnosci nieruchomosci lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2 ustawy z dnia … o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. poz . … ), na których ustanowiono zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, ujawnione w k s iedze wieczystej, notariusz, który sporzadzil ten akt, jest obowiązany przesłać z urzedu jego wypis bankowi, którego prawo ujawniono w tej księdze wieczystej.”.

Art. 36. W ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2012 r. poz. 1376, z pózn. zm.

W art. 104 w ust. 2 w pkt 7 kropkę zastępuje się średnikiem i dodaje się pkt 8 w brzmieniu:

„8) ujawnienie informacji objetych tajemnicą bankową jest niezbędne do wykonywania umów odwróconego kredytu hipotecznego, zgodnie z przepisami

ustawy z dnia … o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. poz .. .. ).”.

Art. 37. W ustawie z dnia 12 maja 20 11 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. Nr 126, poz. 715, z pózn. zm.)

W art. 4:

l ) w ust. l w pkt 6 kropkę zastępuje się średnikiem i dodaje się pkt 7 w brzmieniu:

„7) umów odwróconego kredytu hipotecznego zawartych na podstawie ustawy z dnia .. .. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. poz …. ).”;

2) w ust. 2 pkt l otrzymuje brzmienie:

„1) umów o kredyt zabezpieczony hipoteka oraz pożyczki zabezpieczonej hipoteką stosuje się art. 22, art. 23, art. 29, art. 35 i art. 46, z zastrzeżeniem ust. 1pkt 7;”.

 

 

Rozdział 7

Przepis końcowy

 

Art. 38. Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

 

_________________

1 Niniejsza ustawa zmienia się ustawy: ustawę z dnia 17 listopada  1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, ustawę z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, ustawę z dnia 29 sierpnia 1997r. – Prawo bankowe oraz ustawę z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim.

2 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2012 r. poz. 1385 i 1529 oraz z 2013 r. poz. 777, 1036, 1289 i 1567.

3 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2010 r. Nr 106, poz. 675, Nr 143. poz. 963, Nr 155. poz. 1043, Nr 197, poz. 1307 i Nr 200, poz. 1323. z 2011 r. Nr 64, poz. 341. Nr l06. poz. 622. Nr 115, poz. 673 , Nr 129, poz. 732, Nr 130, poz. 762, Nr 135. poz. 789, Nr 163. poz. 981. Nr 187, poz. 1110 i Nr 224, poz. 1337 z 2012 r. poz. 908, 951, 1256. 1429 i 1529. z 2013 r. poz. 829 i 1238 oraz z 2014 r. poz. 40 i 376.

4. Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2011 r. Nr 75, poz. 398, Nr 85, poz. 458, Nr 149. poz. 887 i Nr 171. poz. 1016 oraz z 2013 r. poz. 692 i 1036.

 

UZASADNIENIE

 

Projektowana ustawa ma na celu stworzenie rozwiązań prawnych, dzięki którym możliwa będzie monetyzacja kapitału zakumulowanego w nieruchomościach w ramach usługi odwróconego kredytu hipotecznego świadczonej przez instytucje zaufania publicznego podlegające szczególnym regulacjom.

 

Wydłużanie się przeciętnego dalszego trwania życia, jak również niski poziom świadczeń emerytalnych zmusza osoby starsze do poszukiwania dodatkowych źródeł dochodów. Wiele z nich chce czerpać dodatkowe środki finansowe z posiadanych zasobów majątkowych, w szczególności z własnej nieruchomości.

 

Jednym z instrumentów umożliwiających przekształcenie niepłynnego kapitału  zakumulowanego w nieruchomościach w płynne środki finansowe jest funkcjonująca na świecie usługa finansowa – odwrócony kredyt hipoteczny, który jest zaliczany do kategorii tzw. usług equity release. Usługi equity release są świadczone w dwóch modelach – w modelu kredytowym (ang. reverse mortgage) oraz w modelu sprzedażowym (ang. home reversion). Model sprzedażowy polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na nabywcę z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz zbywcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Model kredytowy, zwany odwróconym kredytem hipotecznym, jest rodzajem kredytu zabezpieczonego hipoteka na nieruchomości, którego splata jest odroczona do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje zasadniczo z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie. Podstawową cechą odróżniającą model sprzedażowy od modelu kredytowego jest moment przeniesienia prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę oraz sposób zabezpieczenia interesów spadkobierców zbywcy nieruchomości. W modelu sprzedażowym prawo do nieruchomości przechodzi na nabywcę z chwila zawarcia umowy. Zasadniczo różny jest też okres wypłacania świadczeń. Tylko w przypadku modelu sprzedażowego środki finansowe wypłacane są do dnia śmierci zbywcy nieruchomości.

 

W praktyce światowej obydwa wymienione modele funkcjonują paralelnie. Należy przy tym zauważyć, ze model sprzedażowy w większości krajów nie podlega szczególnym regulacjom i jest oferowany na podstawie przepisów prawa cywilnego lub prawa umów.

 

Wyjątkiem jest Wielka Brytania i Irlandia, gdzie umowy dożywocia są regulowane przepisami szczegółowymi i poddane kontroli ze strony nadzoru finansowego. Natomiast model kredytowy poddany jest na ogół pewnym restrykcjom prawnym ze względu na znaczna różnice w czasie pomiędzy zawarciem umowy i udostępnieniem środków, a przeniesieniem prawa do nieruchomości. Najbardziej rozwiniętym rynkiem odwróconych kredytów hipotecznych jest rynek Stanów Zjednoczonych, a także rynek Wielkiej Brytanii, ale odwrócony kredyt hipoteczny oferowany jest również w innych krajach Europy (m.in. Francja, Niemcy, Węgry, Włochy, Hiszpania, Szwecja) i świata (m.in. Australia, Indie), gdzie podlega regulacjom krajowym.

 

W Polsce usługi equity release są oferowane wyłącznie w modelu sprzedażowym i są kształtowane w oparciu o postanowienia art. 903 i art. 906 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Oz. U. z 2014 r. poz. 121), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”, regulujące instytucje renty lub o postanowienia art. 908 Kodeksu cywilnego, który reguluje dożywocie.

 

Należy przy tym zauważyć, ze podmioty oferujące usługi w modelu sprzedażowym używają dla określenia swoich usług sformułowania „odwrócona hipoteka”, jednakże nie należy umów tego rodzaju utożsamiać z usługą odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Oferowanie usług equity release w modelu kredytowym obecnie ograniczają bariery, głównie o charakterze prawnym. Istniejące bariery utrudniają dochodzenie roszczeń przez kredytodawców po śmierci kredytobiorcy. Zgodnie z art. 75 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013, poz. 707, z póz. zm.), zwanej dalej „ustawą o księgach wieczystych i hipotece”, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postepowaniu egzekucyjnym. Ponadto, zgodnie z art. 97 ust. l ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.- Prawo bankowe (Dz. U. z 2012 r. poz. 1376, z póz. zm.), zwanej dalej „Prawem bankowym”, bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawa egzekucji prowadzonej wyłącznie przeciwko osobie, która bezpośrednio z bankiem dokonywała czynności bankowej i złożyła pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

 

Wyjątek od powyższej zasady stanowi art. 98 ust. l Prawa bankowego, zgodnie z którym bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji przeciwko osobie trzeciej, gdy osoba ta przejmie dług.

 

Celem projektowanej ustawy jest wiec wprowadzenie mechanizmów umożliwiających kredytodawcom działającym na polskim rynku oferowanie odwróconych kredytów hipotecznych, w tym, w szczególności zapewnienie mechanizmów skutecznego dochodzenia ich roszczeń. Jednocześnie projekt ma na celu stworzenie odpowiedniego zakresu ochrony kredytobiorców, przez wprowadzenie szczególnych rozwiązań prawnych takich jak na przykład nałożenie na kredytodawcę obowiązku informacyjnego poprzedzającego zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego, umożliwienie kredytobiorcy odstąpienia od umowy, zagwarantowanie prawa do przedterminowej bezpłatnej spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę do ściśle określonych sytuacji. Ponadto, mając na uwadze tradycyjny sposób postrzegania nieruchomości w Polsce, jako efektu życiowego dorobku oraz przedmiotu dziedziczenia, istotne jest zapewnienie spadkobiercom kredytobiorcy możliwości dokonania spłaty kredytu i zachowania prawa do nieruchomości lub otrzymania różnicy wynikającej z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Realizacja powyższych celów nie mogłaby zostać osiągnięta przez zastosowanie innych środków tj. środków o charakterze ekonomicznym, zm1ane sposobu wykładni obowiązujących przepisów, wydanie aktu normatywnego wykonawczego. Jednocześnie wskazać należy, ze rozważana była możliwość wprowadzenia zaproponowanych regulacji dotyczących odwróconego kredytu hipotecznego do Prawa bankowego. Ostatecznie, z uwagi na fakt, iż problematyka odwróconego kredytu hipotecznego, obejmuje kwestie z różnych dziedzin prawa, a beneficjentami projektowanej usługi finansowej będą z założenia głównie osoby starsze, została podjęta decyzja o opracowaniu odrębnego aktu prawnego, który w kompleksowy sposób będzie regulował instytucję odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Projektowana ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy (art. l projektu).

 

Po wejściu w życie projektowanej ustawy w obrocie prawnym pojawi sie nowy typ umowy nazwanej tj. umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Umowa ta będzie stanowić szczególnego rodzaju umowę kredytu, na mocy której kredytodawca będzie mógł udostępnić kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, w zamian za ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami na nieruchomości będącej jego własnością lub przysługującym mu spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego (art. 4 ust. l projektu).

 

Tym samym osoby będące właścicielami nieruchomości lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego będą mogły „odmrozić” kapitał zakumulowany w posiadanych nieruchomościach pozyskać dodatkowe środki finansowe.

 

Obecnie brak jest regulacji, które dotyczyłyby tego rodzaju umowy. Wprawdzie obowiązujące przepisy definiują umowę kredytu (Prawo bankowe) oraz umowę pożyczki (Kodeks cywilny), niemniej jednak w przypadku każdej z tych umów do spłaty udostępnionych środków pieniężnych zobowiązany jest kredytobiorca. Natomiast, istota umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zwrot udostępnionych kredytobiorcy środków pieniężnych przez jego spadkobierców. Oznacza to, że rozliczanie umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie odbywać się, co do zasady, z innym podmiotem niż ten, który taką umowę zawarł.

 

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się ponadto tym, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na kredytodawcę dopiero po śmierci kredytobiorcy.

 

Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy mogą podjąć decyzje o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na kredytodawcę. Jednocześnie, należy podkreślić, że nawet w przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na kredytodawcę spadkobiercom jest przekazywana kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wartością roszczenia kredytodawcy, a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia. Jeżeli natomiast kredytobiorca nie ma spadkobierców, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.

 

Do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego uprawnione będą banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, o których mowa w Prawie bankowym (w projekcie, dla zwiększenia czytelności przepisów, zastosowano skrót „bank” na wspólne określenie wszystkich wyżej wymienionych podmiotów (art. 2 ust. 2 projektu)).

 

Ograniczenie katalogu podmiotów uprawnionych do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego podyktowane jest potrzebą zapewnienia pewności i bezpieczeństwa kredytobiorcom, którymi z założenia maja być głównie osoby starsze. Banki są bowiem nie tylko odpowiednio wyposażone „kapitałowo” do prowadzenia tego rodzaju działalności (zapewnienie ciągłości realizacji  świadczeń), ale podlegają też nadzorowi odpowiednich organów państwowych (w Polsce nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego). Drugą stroną umowy o odwrócony kredyt hipoteczny będą osoby fizyczne, które posiadają prawo własności nieruchomości lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą będzie mogła być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub osoba, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 2 projektu). Takie określenie katalogu kredytobiorców implikuje nie tylko definicja umowy odwróconego kredytu wraz z postanowieniami art. 5 ust. l projektu, ale również postanowienia ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 65 tej ustawy). W projekcie nie określa się natomiast rodzajów nieruchomości, pod względem ich przeznaczenia i sposobu użytkowania, na których bank będzie mógł ustanowić hipotekę zabezpieczającą spłatę odwróconego kredytu hipotecznego (może to zatem być zarówno budynek, lokal mieszkalny, jak i nieruchomość gruntowa). Oceny, czy dana nieruchomość w przyszłości daje gwarancje odzyskania zaangażowanej kwoty kredytu wraz z odsetkami, będzie każdorazowo dokonywać bank.

 

Obok zabezpieczenia hipotecznego bankowi będzie przysługiwało, przez ujawnienie w księdze wieczystej, roszczenia o przeniesienie na bank prawa przysługującego kredytobiorcy do nieruchomości. Umożliwi to bankowi przejęcie nieruchomości, w innym trybie niż egzekucja, w sytuacji, kiedy spadkobiercy kredytobiorcy nie dokonają spłaty odwróconego kredytu hipotecznego. Tym samym intencja projektodawcy jest stworzenie rozwiązania, które umożliwi szybkie i „pełne” zaspokojenie roszczeń banku. W związku z tym, że w ten sposób w wyższym stopniu niż poprzez prowadzenie postepowania egzekucyjnego będą zaspakajane roszczenia banku z tytułu udzielonego kredytu, wzrośnie także niewątpliwie skłonność banków do udzielenia wyższych kwot kredytu w stosunku do wartości prawa do nieruchomości niż w przypadku braku w ustawie takiego instrumentu, jak wskazane wyżej roszczenie.

 

Warto podkreślić, że bank nie będzie mógł ustanowić innych zabezpieczeń swoich wierzytelności wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego niż te, które zostały wskazane w ustawie (art. 5 ust. l projektu). Zastrzeżono również, że bank nie będzie mógł uzależnić zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 5 ust. 3 projektu).

 

Wysokość udostępnionych na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego środków pieniężnych (kwoty kredytu) będzie ustalana w oparciu o wartość rynkową nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje użytkowanie wieczyste lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Wartość rynkowa nieruchomości lub lokalu będzie szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 6 projektu). Obowiązek dokonania wyceny przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego ma zapewnić potencjalnemu kredytobiorcy wiarygodną i rzetelną informację o wartości posiadanej nieruchomości lub prawa, a tym samym pozwoli zweryfikować wysokość zaproponowanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego. W projekcie nie zostało wskazane, która ze stron umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie ponosić koszty szacowania nieruchomości lub lokalu. Kwestia ta została pozostawiona stronom do rozstrzygnięcia w samej umowie odwróconego kredytu hipotecznego, która wyraźnie powinna wskazywać stronę zobowiązana do poniesienia kosztu wyceny. Środki pienienie przyznane na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank oddaje kredytobiorcy do dyspozycji bezterminowo, ale ich wyplata będzie dokonywana przez okres ustalony w umowie. Oznacza to, że środki te nie muszą być udostępniane dożywotnio. Zgodnie z art. 7 ust. 1 projektu wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach. Wybór sposobu postawienia środków do dyspozycji kredytobiorcy będzie uzgadniany miedzy stronami umowy. Wypłata do dnia śmierci nastąpi więc tylko w przypadku, gdy śmierć kredytobiorcy nastąpi przed terminem wypłaty wszystkich środków, wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego. Wskazać przy tym należy, że jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą, po śmierci jednego nich, prawo do wypłaty przysługujących mu środków, przysługuje pozostałym kredytobiorcom, o ile nabyli oni przysługujący zmarłemu kredytobiorcy udział w prawie do nieruchomości, w wysokości proporcjonalnej do nabytego udziału (art. 7 ust. 2 projektu).

 

Zgodnie z art. 8 projektu odwrócony kredyt hipoteczny jest udzielany w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość dochodów. Takie rozwiązanie ma na celu ograniczenie ryzyka walutowego zarówno po stronie kredytobiorcy, jak również po stronie banku, który wówczas byłby zobligowany do zastosowania mechanizmów zabezpieczających to ryzyko w niemożliwym do oszacowania na dzień zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego horyzoncie czasowym. Jak zostało wskazane na wstępie, wprowadzony nowy produkt będzie stanowił źródło finansowania w szczególności dla osób starszych, jako możliwość czerpania korzyści finansowych ze zgromadzonych zasobów majątkowych.

 

Podkreślenia wymaga, że dewaluacja polskiej waluty względem waluty, w której zaciągnięte zostało zobowiązanie lub do której zobowiązanie to zostało indeksowane, skutkuje nie tylko wzrostem kwoty zadłużenia, ale również spadkiem wartości zabezpieczenia. Z problemem tym borykają się aktualnie tysiące Polaków, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne w walutach obcych lub indeksowane kursem waluty obcej, w okresie tzw. boomu kredytowego z lat 2007-2008 r. Kwestia spłaty odwróconego kredytu hipotecznego będzie miała również znaczenie dla kredytobiorcy w sytuacjach określonych w projekcie ustawy. Jednocześnie wskazać należy na postanowienia Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która zaleca udzielanie klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, także w przypadku klientów o wysokich dochodach (Rekomendacja 6). Ponadto należy zwrócić uwagę na postanowienia uchwalonej w styczniu 2014 r. dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi , która w Preambule zwraca uwagę na istotne ryzyko, jakie niosą ze sobą kredyty walutowe. Ww. dyrektywa w art. 23 ust. 1 obliguje państwa członkowskie, aby w przypadku walutowych kredytów hipotecznych konsument miał co najmniej prawo do przewalutowania kredytu lub aby wprowadzone zostały dodatkowe mechanizmy zabezpieczające konsumenta przed ryzykiem walutowym. Mając na względzie szczególne grono adresatów projektowanej usługi finansowej wprowadzenie rozwiązań polegających na obowiązku informowania przez kredytodawcę o ryzykach wiążących się z zawarciem umowy o kredyt w obcej walucie, wydaje się dalece niewystarczające, natomiast w celu uniknięcia potencjalnie niekorzystnych skutków dla beneficjentów usługi (np. w postaci bardziej restrykcyjnej wyceny ryzyka walutowego, co przekładałoby się na niższe kwoty kredytu możliwe do zaoferowania seniorom lub narażałoby ich na konieczność nabywania dodatkowych zabezpieczeń przed ryzykiem walutowym), propozycja możliwości zawierania umów odwróconego kredytu hipotecznego w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość dochodów wydaje się uzasadniona.

 

W przypadku kredytu denominowanego w walucie obcej kwota kredytu wyrażona jest w walucie obcej, a uruchomienie kredytu następuje po kursie kupna waluty obcej z dnia uruchomienia. W przypadku kredytu indeksowanego kursem waluty obcej kwota kredytu wyrażona jest w walucie polskiej, natomiast w dniu uruchomienia środków kwota ta zostaje przeliczona na walutę obcą.

 

Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego poprzedza dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego, który zawiera istotne informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego (art. 9 projektu). Wprowadzenie takiego rozwiązania ma na celu ochronne kredytobiorców, którymi z założenia maja być osoby starsze. Na podstawie dostarczonego przez bank formularza, w terminie nie krótszym niż siedem dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, kredytobiorca powinien mieć możliwość ustalenia przewidywanej wysokosci kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, jaką może uzyskać, w tym terminu i sposobu jej wypłaty, kosztów, które w związku z tym kredytem będzie zobowiązany ponieść, w tym ich wysokości i sposobu płatności, sposobu zabezpieczenia wierzytelności banku, jak również praw i obowiązków wynikających dla niego z takiej umowy. Informacje przekazywane przez banki będą dostarczane w postaci papierowej lub elektronicznej na jednolitym, wystandaryzowanym formularzu informacyjnym, którego wzór określi w rozporządzeniu minister właściwy do spraw instytucji finansowych. Powinno to ułatwić proces porównywania ofert i dokonywania wyboru najkorzystniejszej z nich. Należy podkreślić, że informacje przekazywane przed podpisaniem umowy nie będą stanowiły wiążącej oferty i będą miały jedynie charakter symulacji, w szczególności w zakresie wysokości kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, gdyż opierać się będą na informacjach dostarczonych przez klienta oraz danych znanych bankowi na dzień jej udzielania. Dokładna kwota kredytu może bowiem zostać ustalona dopiero po oszacowaniu wartości nieruchomości lub lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów wyceny. Rozwiązanie analogiczne do zaproponowanego występuje na gruncie ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. Nr 162, poz. 715, z póz. zm.), zwanej dalej „ustawą o kredycie konsumenckim”.

 

Przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank będzie dokonywał również oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu, na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie. Nie będzie natomiast oceniana, jak to się dzieje w przypadku umów kredytu, zdolność kredytowa kredytobiorcy, w rozumieniu art. 70 ust. 1 Prawa bankowego. Obowiązek badania zdolnosci kredytowej nie znajduje bowiem uzasadnienia. Po pierwsze kredytobiorca nie będzie zobowiązany do dokonania spłaty kredytu, z zastrzeżeniem sytuacji wskazanych w projekcie, po drugie spłata odwróconego kredytu hipotecznego będzie następować z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. Istotny jest natomiast poziom zobowiązań kredytobiorcy, gdyż rodzi ryzyko pojawienia się ewentualnych wierzycieli (art. 10 projektu).

 

Elementy umowy odwróconego kredytu hipotecznego, zawieranej w formie pisemnej, zostały wskazane w art. 11 projektu. Przepis ten ustala otwarty katalog, co oznacza, że umowa może zawierać jeszcze inne dodatkowe elementy. Wraz z umową odwróconego kredytu hipotecznego kredytodawca zobowiązany jest dostarczyć wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy zawierający adres, pod który należy je złożyć. Każdorazowa zmiana umowy odwróconego kredytu hipotecznego w zakresie osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy jest bezpłatna.

 

Projekt przewiduje, że kredytobiorca będzie mógł bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 13 projektu). Termin na odstąpienie od umowy wynosi trzydzieści dni od dnia jej zawarcia. Jest on dłuższy od tego, który obowiązuje w przypadku kredytu konsumenckiego, w odniesieniu do którego prawo odstąpienia od umowy można wykonać w terminie czternastu dni. Wprowadzenie odpowiednio długiego okresu na odstąpienie od umowy odwróconego kredytu hipotecznego podyktowane jest typem kredytobiorców, do których adresowana jest umowa odwróconego kredytu hipotecznego (będą nimi głównie osoby starsze o ograniczonej zazwyczaj wiedzy ekonomicznej i prawniczej) i ma na celu zapewnienie możliwości wycofania się z zawartej umowy bez ponoszenia przez kredytobiorcę istotnych kosztów. Zwrotowi nie będą podlegać jedynie opłaty poniesione przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów i tylko w takiej części, w jakiej nie są zwracane przez te organy lub sądy bankowi w związku z wycofaniem wniosku o dokonanie określonej czynności urzędowej. Kredytobiorca będzie zobowiązany również do zwrotu bankowi wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, jeżeli wyplata nastąpiła przed upływem terminu do odstąpienia od umowy.

 

Kredytobiorca, zgodnie z art. 14 ust. l projektu, będzie mógł w każdym czasie spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości bądź w części. Spłacie będzie podlegała suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty. Bank nie może zastrzec prowizji w przypadku spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę (art. 14 ust. 2 projektu). Spłata nie może zostać także uzależniona od obowiązku uprzedniego poinformowania banku o zamiarze dokonania spłaty. W przypadku, gdy kredytobiorca spłaci całkowita kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, bank zobowiązany jest do potwierdzenia rozliczenia kredytu w terminie czternastu dni od dnia dokonania spłaty (art. 14 ust. 5 projektu).

 

Kredytobiorca będzie mógł w każdym czasie wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego z zachowaniem terminu trzymiesięcznego (art. 15 projektu). Zaproponowany termin wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest analogiczny do terminu, jaki obowiązuje przy wypowiedzeniu umowy kredytu, w którym termin spłaty jest dłuższy niż rok (art. 75a ust. 2 Prawa bankowego).

 

Dodatkowo, w przypadku, gdy bank nie dochowa przed umownego obowiązku informacyjnego o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego lub sporządzi umowę odwróconego kredytu hipotecznego z naruszeniem wymogów określonych w art. 11 projektu, kredytobiorca po złożeniu bankowi pisemnego oświadczenia będzie mógł żądać od banku zapłaty dziesiątej części odsetek i innych kosztów należnych od wypłaconej części odwróconego kredytu hipotecznego albo wypowiedzieć umowę i spłacić całkowita kwotę odwróconego kredytu hipotecznego bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów.

 

Wprowadzenie proporcjonalnej formuły obniżenia odsetek i innych kosztów o dziesiąta cześć wynika ze specyfiki odwróconego kredytu hipotecznego, który będzie mógł być udostępniany w formie wypłat okresowych, ale również w formie wypłaty jednorazowej (art. 16 projektu).

 

W okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca będzie zobowiązany w odniesieniu do nieruchomości lub lokalu, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego posiadać ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, w przypadku gdy ubezpieczenie takie jestt wymagane przez bank, utrzymywać taką nieruchomość lub taki lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, a w szczególności dokonywać jej bieżących napraw i remontów oraz terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości lub tego lokalu (art. 17 projektu). Ze względu na fakt, iż nieruchomość pozostaje podstawowym źródlem zaspokojenia roszczeń banku, wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego, konieczne jest zapewnienie utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie. Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości spoczywają na kredytobiorcy, ponieważ to jemu przez cały okres trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego przysługuje prawo do nieruchomości. Należy jednocześnie uwzględnić fakt, że kredytobiorcami będą głównie osoby starsze o pogarszającej się kondycji zdrowotnej, które mogą nie być w stanie osobiście realizować nałożonych na nie obowiązków. Dlatego też zaproponowane zostało rozwiązanie, które ma uchronić kredytobiorców przed ujemnymi konsekwencjami takiej sytuacji. Jeżeli kredytobiorca nie będzie wykonywał nałożonych na niego obowiązków dotyczących nieruchomości lub lokalu, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bank wezwie go do ich dopełnienia wyznaczając termin nie krótszy niż sześćdziesiąt dni. W każdym przypadku bank powinien przyjąć wyjaśnienia, co do przyczyn niewykonania danego obowiązku. Termin wyznaczony na wykonanie obowiązku powinien być uzależniony od rodzaju obowiązku, który nie został zrealizowany i powinien być dostosowany do działań, które kredytobiorca będzie zobowiązany podjąć w celu jego realizacji. Upływ wyznaczonego przez bank terminu przy jednoczesnym niezrealizowaniu przez kredytobiorcę wskazanych obowiązków będzie skutkował możliwością skorzystania przez bank z przysługującego mu prawa do żądania, by kredytobiorca upoważnił go do wykonania takich obowiązków w imieniu kredytobiorcy.

 

Udzielenie upoważnienia będzie dobrowolne i będzie mogło być odwołane przez kredytobiorcę w każdym czasie. Sposób rozliczenia kosztów związanych z wykonywaniem upoważnienia będzie regulowała umowa odwróconego kredytu hipotecznego. W umowie odwróconego kredytu hipotecznego należy wyraźnie wskazać stronę zobowiązana do poniesienia kosztów upoważnienia.

 

Umowę odwróconego kredytu hipotecznego będzie mógł rozwiązać także bank. Okres wypowiedzenia w takim przypadku będzie wynosił trzydzieści dni. Przypadki, w których bank będzie mógł wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego zostały określone w art. 18 projektu. Jedną z okoliczności uzasadniających wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez bank jest przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego, stanowiących zabezpieczenie tego kredytu, na osoby trzecie. Wyjaśnić przy tym należy, że nie uznano za uzasadnione, by taka umowa o przeniesienie własności zawarta bez zgody banku mogła być nieważna albo bezskuteczna. Interesy banku są bowiem zabezpieczone w wystarczającym stopniu przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego oraz wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego na bank, które są skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Ponadto, w takim przypadku na kredytobiorcy będzie ciążyć odpowiedzialność odszkodowawcza za szkodę spowodowaną niewykonaniem zobowiązania, zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego.

 

W przypadku wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego kwota kredytu wraz z odsetkami i innymi opłatami staje się wymagalna z upływem okresu wypowiedzenia.

 

Z uwagi na fakt, iż istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zobowiązanie banku do nieżądania od kredytobiorcy spłaty kredytu, całkowita kwota do zapłaty, tj. suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed splata kredytu, należnych do dnia spłaty, staje się wymagalna po upływie roku od daty śmierci ostatniego z kredytobiorców (art. 21 ust. l pkt 2 projektu). Zaproponowana regulacja ma zapewnić spadkobiercom kredytobiorcy odpowiednio długi czas na podjęcie decyzji o dokonaniu spłaty odwróconego kredytu hipotecznego i tym samym zachowanie prawa do nieruchomości oraz na ewentualne zgromadzenie środków finansowych na ten cel. O możliwości dokonania spłaty odwróconego kredytu hipotecznego bank informuje potencjalnych spadkobierców przez zamieszczenie na swojej stronie internetowej oraz w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim odpowiedniego ogłoszenia, zawierającego m.in. informacje o zawarciu przez kredytobiorcę umowy odwróconego kredytu hipotecznego. W przypadku natomiast, gdy w umowie odwróconego kredytu hipotecznego zostały wskazane przez kredytobiorcę osoby upoważnione do kontaktu z bankiem na wypadek jego śmierci, także i te osoby są pisemnie informowane przez bank o zawarciu takiej umowy oraz możliwości dokonania spłaty kredytu przez spadkobierców (art. 25 projektu). Zaznaczyć przy tym należy, że osobami wskazanymi przez kredytobiorcę do kontaktu nie muszą być spadkobiercy kredytobiorcy, ale mogą nimi być także inne osoby, które ułatwią bankowi pozyskanie informacji o potencjalnych spadkobiercach kredytobiorcy.

 

Z uwagi na fakt, ze ogłoszenie będzie dotyczyło informacji objętych tajemnicą bankową, w art. 104 ust. 2 Prawa bankowego został dodany pkt 8, który w zakresie, w jakim ujawnienie informacji objętych tajemnicą bankową jest niezbędne do wykonywania umów odwróconego kredytu hipotecznego, wyłączył obowiązek zachowania tajemnicy bankowej (art. 36projektu).

 

Jeżeli spadkobiercy nie zdecydują się na dokonanie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego, nastąpi przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego stanowiących zabezpieczenie hipoteczne, z tym, że roszczenie o przeniesienie ww. praw stanie się wymagalne z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty, tj. po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy (art. 22 projektu). Z chwilą zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego wartość nieruchomości podlega zaliczeniu na poczet roszczenia o zwrot kredytu wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami określonymi w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Umowę o przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego w celu zaspokojenia roszczeń banku, bank może zawrzeć ze spadkobiercami kredytobiorcy, wykonawcą testamentu, jeżeli został powołany, kuratorem spadku, jeżeli został ustanowiony, a spadkobiercy nie uzyskali jeszcze stwierdzenia nabycia spadku albo poświadczenia dziedziczenia, kuratorem, jeżeli został ustanowiony, lub z osobą trzecią, jeżeli zostało przeniesione na nią prawo do nieruchomości (art. 27 projektu).

 

W terminie trzydziestu dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego, w celu rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego, bank obowiązany jest zlecić oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkowa nieruchomości a całkowitą kwotą do zapłaty bank zwraca odpowiednio każdej z osób wymienionych w art. 27 projektu, z wyjątkiem kuratora spadku i kuratora, bądź składa do depozytu sądowego, ewentualnie zawiadamia te osoby, że wartość wierzytelności wynikająca z umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest wyższa niż wartość nieruchomości (art. 28 projektu).

 

Wskazany powyżej sposób zaspokojenia roszczeń banku nie wyłącza możliwości wszczęcia przez bank egzekucji z nieruchomości w przypadku postawienia kredytu w stan wymagalności. Sposób zaspokojenia roszczeń banku pozostawiony jest jego decyzji.

 

Odpowiedzialność kredytobiorcy, jak również jego spadkobierców ograniczona jest do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 24 ust. l projektu). Bank może zażądać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców jedynie wyjątkowo, w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 24 ust. 2 projektu, i to pod warunkiem, ze zaspokojenie z nieruchomości jest niemożliwe lub możliwe jest jedynie częściowo oraz do wysokości kwoty, o jaką została zimniejszona wartość nieruchomości lub w wysokości różnicy pomiędzy kwota uzyskana z egzekucji a całkowitą kwotą kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami. Wprowadzenie, na zasadzie wyjątku, nieograniczonej odpowiedzialności osobistej kredytobiorcy oraz jego spadkobierców ma na celu stworzenie mechanizmu skłaniającego kredytobiorcę (względnie jego spadkobierców) do poprawnego wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Bank może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie kuratora oraz upoważnienie go do przeniesienia własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego (art. 26 ust. l i 2 projektu). Kurator ustanawiany jest w przypadku, gdy upłynął rok od daty śmierci kredytobiorcy i całkowita kwota do zapłaty stła się wymagalna oraz brak jest podstaw prawnych do powołania kuratora spadku, o którym mowa w art. 666 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r.- Kodeks postepowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101), zwanej dalej „ustawą – Kodeks postepowania cywilnego”, i na dzień rozpoznania przez sąd wniosku banku w tej sprawie nie zostało wydane  postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub nie został zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Kurator, do którego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r. poz. 788, z póz. zm.) dotyczące kurateli, działa jako zastępca pośredni, a zatem w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich spadkobierców, również tych znanych oraz tych, co do których nie ma sporu, ze są uprawnieni do dziedziczenia. Kuratora, zgodnie z art. 603 1) ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, na wniosek banku, będzie ustanawiał sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości (art. 34 pkt 1 projektu). Celem przyjętego rozwiązania jest uproszczenie rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego oraz zmniejszenie kosztów banku z tym związanych, w porównaniu do przypadku, w którym sądem właściwym do ustanowienia kuratora byłby sąd spadku, a więc sąd właściwy dla miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy. Zgodnie bowiem z art. 25 Kodeksu cywilnego miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejsce, gdzie dana osoba zamieszkuje z zamiarem stałego pobytu. Ustalenie właściwości miejscowej sądu spadku uzależnione byłoby zatem od konieczności uprzedniego wykazania przez bank istnienia wskazanego wyżej zamiaru przebywania przez zmarłego kredytobiorcę w danym miejscu z zamiarem stałego pobytu. To zaś niejednokrotnie byłoby znacznie utrudnione, pociągałoby za sobą dodatkowe koszty po stronie banku i przesuwałoby w czasze możliwość dokonania rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Działanie kuratora nie kończy się jednak z chwila przenikjesienia na bank własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego stanowiących zabezpieczenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Jego zadaniem jest bowiem także dopilnowanie prawidłowości rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego. W sprawach wynikających z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego kurator może pozywać i być pozywany. Kurator będzie mógł podejmować czynności do dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia po kredytobiorcy (art. 26 ust. 2 i 3 projektu). Koszty działania kuratora ponosi bank (art. 26 ust. 4 projektu).

 

W przypadku natomiast, gdy powołany zostanie kurator spadku na podstawie art. 666 ustawy – Kodeks postepowania cywilnego, po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy, bank może wystąpić do sądu spadku z wnioskiem o upoważnienie kuratora spadku do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego stanowiących zabezpieczenie hipoteczne i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Kurator spadku w sprawach wynikających z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego pozywać i być pozywany. W celu stworzenia prawnej możliwości dokonania przez kuratora spadku ww. czynności dokonano odpowiedniej zmiany przepisów ustawy – Kodeks postepowania cywilnego, polegającej na dodaniu w tej ustawie art. 668 (art. 34 pkt 2 projektu).

 

Mając na względzie, że prowadzenie działalności w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych będzie powodowało ekspozycję banku na ryzyko długowieczności, w projekcie zaproponowano, aby banki, których suma wierzytelności z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego przekracza 5% odpowiednio funduszy własnych lub funduszy oddziału, do czynności szacowania ryzyka długowieczności powołały aktuariusza, o którym mowa w art. 158 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (Dz. U. z 2013 r. poz. 950 i 1289) (art. 20 projektu). Zaproponowany limit nie tyle wyznacza dopuszczalny zakres działalności kredytowej w związku z udzielaniem umów odwróconego kredytu hipotecznego (art. 71 ust. l – lc Prawa bankowego), co zobowiązuje do powołania aktuariusza w celu odpowiedniego zarzadzania ryzykiem dlugowiecznosci. Problem zarzadzania ryzykiem długowieczności jest o tyle istotny w odniesieniu do proponowanej usługi finansowej, że w przypadku wzrostu skapitalizowanego długu kredytobiorcy ponad wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego ryzyko straty ponosi kredytodawca. Zaproponowany limit zaangażowania w wysokości 5% odpowiednio funduszy własnych lub funduszy oddziału nawiązuje do podobnych przepisów prawa europejskiego (m.in. rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, dalej „rozporządzenie CRR”) oraz krajowego porządku prawnego (m.in. Prawo bankowe), w zakresie limitów koncentracji wierzytelności.

 

Przepis art. 208 ust. 3 rozporządzenia CRR wprowadza obowiązkowy udział rzeczoznawcy majątkowego w procesie weryfikacji wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie spłaty, w odniesieniu do kredytów, których wartość przekracza 3 mln euro lub 5% funduszy własnych. Z kolei przepisy prawa krajowego obligują banki do przestrzegania limitów koncentracji wierzytelności wobec jednego podmiotu lub podmiotów powiązanych kapitałowo lub organizacyjnie na poziomie nieprzekraczającym 25 % funduszy własnych.

 

Zaproponowany limit 5% zaangażowania odpowiednio funduszy własnych lub funduszy oddziału w wierzytelności z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa działalności kredytodawców poprzez wprowadzenie mechanizmu, który po przekroczeniu ustalonego limitu koncentracji w zakresie działalności polegającej na udzielaniu odwróconych kredytów hipotecznych, będzie obligował bank do zaangażowania podmiotu profesjonalnego w proces zarzadzania ryzykiem długowieczności.

 

Ochronie interesów kredytobiorców mają służyć także zaproponowane regulacje w zakresie upadłości banku. Ich celem jest uregulowanie sytuacji, w której do dnia ogłoszenia upadłości środki pieniężne z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego zostały udostępnione kredytobiorcy jedynie w części. W przypadku takim proponuje się, aby z chwilą ogłoszenia upadłości banku umowa odwróconego kredytu hipotecznego w zakresie niewykonanej części ulegała rozwiązaniu. Ponadto proponuje się także, aby niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości banku syndyk masy upadłości był zobowiązany do złożenia do właściwego sadu rejonowego wniosku o zmniejszenie sumy hipotecznej do kwoty o odpowiadającej sumie wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed splatą, należnych do dnia spłaty, z tym, ze odsetki nalicza się do dnia ogłoszenia upadłości (art. 32 i 33 projektu).

 

Projekt przewiduje również rozwiązania szczególne w odniesieniu do aktualnie obowiązujących zasad odpowiedzialności za długi spadkowe. Wartość nieruchomości lub prawa, na których ustanowione zostało zabezpieczenie hipoteczne dla banku nie będzie uwzględniana przy obliczaniu wartości czynnej spadku. Do wartości stanu czynnego spadku będzie mogła zostać zaliczona wyłącznie kwota, która bank zwraca spadkodawcom, wykonawcy testamentu albo kwota, która bank złożył do depozytu, zgodnie z art. 28 ust. 2 projektu (art. 29 projektu). Wartość nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku nie będzie uwzględniana przy obliczaniu zachowku do wysokości stanowiącej sumę wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed splata, należnych do dnia spłaty (art. 30 projektu). Zapis zwykły lub zapis windykacyjny nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego, stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku, dokonany przez kredytobiorcę lub spadkobierców kredytobiorców na rzecz osoby trzeciej będzie bezskuteczny (art. 31 projektu).

 

Projektowana ustawa zawiera także przepisy szczególne do art. 31 ust. l i art. 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zakresie, w jakim zezwala na wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz banku na podstawie zaświadczenia o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 5 ust. 2 projektu). Ponadto, przepisy projektowanej ustawy wprowadzają wyłom od zasady zaspokojenia wierzyciela hipotecznego wyłącznie w drodze postepowania egzekucyjnego (art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), gdyż przyznają bankowi roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne.

 

Projektowana ustawa zezwala także, w drodze wyjątku od zasady wyrażonej w art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, na ograniczenie rozporządzania prawem do nieruchomości. Przewiduje się bowiem możliwość zastrzeżenia w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, aby zbycie własności nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego, mogło być uzależnione od zgody banku (art. 12 projektu). Zbycie bez zgody banku nie wpływałoby wprawdzie na skuteczność umowy przeniesienia prawa do nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku, ale umożliwiałoby bankowi wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 18 ust. l pkt 2 projektu). Regulacja ta podyktowana jest tym, ze bank może dochodzić zwrotu wypłaconej kwoty kredytu w zasadzie tylko z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne.

 

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego me będzie objęta regulacjami ustawy o kredycie konsumenckim (art. 37 projektu). Mając na uwadze, że potencjalni kredytobiorcy to głównie osoby starsze zdecydowano się na wypracowanie rozwiązań, które maja zapewnić szerszą ochrone konsumentom niż ustawa o kredycie konsumenckim (m. in. szerszy obowiązek informacyjny, dłuższy termin na odstąpienie od umowy czy prawo do bezpłatnej przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego).

 

Zgodnie z art. 38 projektu proponuje się, aby ustawa weszła w życie po upływie trzydziestu dni od dnia ogłoszenia, biorąc pod uwagę fakt wprowadzenia nowego typu umowy w obrocie prawnym, jak również interes spoleczny. Należy zaznaczyć także, że projektowana ustawa nie wprowadza obowiązku oferowania przez banki usługi odwróconego kredytu hipotecznego, a jedynie przewiduje taka możliwość. Wskazać należy, że instytucje uprawnione na mocy projektu ustawy do oferowania tej usługi uzależniają wyrażenie swojej gotowości do jej świadczenia od ostatecznego kształtu projektowanych rozwiązań legislacyjnych.

 

Zawarte w projekcie regulacje nie stanowią przepisów technicznych w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 2002 r. w sprawie sposobu funkcjonowania krajowego systemu notyfikacji norm aktów prawnych (Dz. U. Nr 239, poz. 2039 oraz z 2004 r. Nr 65, poz. 597), dlatego projekt ustawy nie podlega procedurze notyfikacji.

 

W opinii projektodawcy regulacja nie mieści się w zakresie przedmiotowym zagadnień podlegających konsultacjom z Europejskim Bankiem Centralnym, zgodnie z art. 2 ust. l decyzji Rady 98/415/WE z dnia 29 czerwca 1998 r. w sprawie konsultacji Europejskiego Banku Centralnego udzielanych władzom krajowym w sprawie projektów przepisów prawnych (Dz. Urz. UE L 189 z 3.7.1998, s. 42).

 

Projekt ustawy nie jest sprzeczny z prawem Unii Europejskiej.

 

W związku z art. 50 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 885, z póz. zm.) należy wskazać, ze przepisy projektowanej ustawy nie spowodują zmian w wydatkach sektora finansów publicznych. Projektowany akt prawny będzie wiązał się ze zwiekszeniem liczby spraw w sądach powszechnych, tak w wydziałach prawa cywilnego, jak i w wydziałach ksiąg wieczystych, np. spraw o wydanie nieruchomości lub innego prawa będącego przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego z powództwa banku po zrealizowaniu przez niego roszczenia o przeniesienie własności, spraw o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu hipotecznego, o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, o wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu na opróżnione miejsce hipoteczne. Projektowana regulacja spowoduje pojawienie się nowej kategorii spraw o ustanowienie kuratora z wniosku banku.

 

Należy jednak podkreślić, że projektowane zmiany nie będą skutkować zwiększeniem wpływu spraw w stopniu wymagającym zwiększenia liczby etatów w pierwszym roku obowiązywania nowych rozwiązań. Projektowany akt prawny może natomiast mieć wpływ na zwiększenie dochodów sektora finansów publicznych. Wpływ ten uzależniony będzie od stopnia rozwoju akcji kredytowej w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych i może obejmować wpływy z tytułu opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów banków z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego oraz wpływy z tytułu kosztów postępowań sądowych w związku z realizacją roszczeń o przeniesienie praw do nieruchomości.

 

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa (Dz. U. Nr 169, poz. 1414, z póz. zm.) oraz § 52 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r.- Regulamin pracy Rady Ministrów (M.P. poz. 979) projekt został udostępniony na stronach urzędowego informatora teleinformatycznego – Biuletynu Informacji Publicznej Rządowego Centrum Legislacji.

 

źródło: RCL