Wszystko co chciałbyś wiedzieć na temat odwróconej hipoteki

Kontakt

Odwrócona Hipoteka
Tel: +48 537-165-162

biuro@odwroconahipoteka.pl

Formularz

Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z 11.02.2014r. – tekst

Przedstawiamy Państwu tekst Projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym autorstwa Ministerstwa Finansów, z dnia 11 lutego 2014 roku, który mamy nadzieję, już wkrótce trafi pod obrady Sejmu. Informujemy jednocześnie, że nie jest to jeszcze potwierdzona wersja ostateczna, ale na dzień dzisiejszy nic nie wskazuje na to, by miało się coś w tej kwestii zmienić.

Projekt z dn.11 lutego 2014r.

Ustawa
z dnia………………….2014r.
o odwróconym kredycie hipotecznym

 

 

Rozdział 1
Przepisy ogólne¹

 

 

Art.1.Ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczania zobowiązań wynikających z tej umowy.

 

 

Art.2.1 Użyte w ustawie określenia oznaczają:
1) inne koszty – koszty inne niż odsetki, które kredytobiorca jest zobowiązany ponieść w związku z umową odwróconego kredytu hipotecznego, w szczególności prowizje i inne opłaty;
2) całkowita suma zapłaty – suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niepłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty.
2. Ilekroć w niniejszej ustawie jest mowa o banku-należy przez to rozumieć także oddział banku zagranicznego, oddział instytucji kredytowej lub instytucję kredytową prowadzącą działalność transgraniczną, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997r.- Prawo bankowe (Dz.U. z 2012r. poz.1376 z późn. zm.²)).

 

 

Art. 3. W sprawach nieuregulowanych w niniejszej ustawie zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. – Prawo bankowe z wyjątkiem art. 69, art. 70, art. 75, art. 75a, art. 76a, art.77, art.78 oraz art.78a.

 

 

Art. 4. 1. Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty wraz z należytymi odsetkami oraz innymi kosztami.
2. Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub w prawie użytkowania wieczystego.

 

 

Art. 5.1. Wierzytelność banku wynikającą z umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być zabezpieczona wyłącznie przez:
1) ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub prawie, oraz
2)ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie prawa, o którym mowa w art.4 ust.2
2. Podstawą wpisu roszczenia, o którym mowa w ust 1 pkt2, do księgi wieczystej jest zaświadczenie banku o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego spełniające wymagania o których mowa w art. 95 ust.1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r.- Prawo bankowe.
3. Bank nie może uzależniać zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów, z wyjątkiem umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych oraz umowy zabezpieczenia zawartej w celu zabezpieczenia spłaty odwróconego kredytu hipotecznego, na okres od dnia ustanowienia zabezpieczenia, o którym mowa w ust1.

 

 

Art. 6. Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa nieruchomości, o której mowa w art. 151ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r.Nr102, poz. 651, z poźn.zm.³), oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego.

 

 

Art. 7.1 Wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonej w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy.
2. Jeżeli kredytobiorcą są osoby, którym wspólnie przysługuje prawo do nieruchomości, w przypadku śmierci jednej z nich, prawo do wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego przysługujących zmarłemu kredytobiorcy tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział w nieruchomości, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału w nieruchomości.

 

 

Art. 8. Odwrócony kredyt hipoteczny może być udzielony wyłącznie w walucie polskiej.

 

 

Rozdział 2
Zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego

 

 

Art. 9.1. Bank, w terminie nie krótszym, niż 7 dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dostarcza kredytobiorcy, według jego wzoru, w postaci papierowej lub elektronicznej, formularz informacyjny zawierający informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego.
2.W formularzu informacyjnym bank jest zobowiązany wskazać:
1) dane identyfikacyjne banku;
2) kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, sposób jej ustalenia, w tym stosunek tej kwoty do wartości nieruchomości;
3) termin i sposób wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego,
4) sposób ustalania wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany,
5) wysokość i sposób płatności innych kosztów w tym:
a) prowizji;
b) opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego;
c) kosztu wyceny nieruchomości, jeżeli wystąpi;
d) kosztu monitorowania wartości nieruchomości, jeżeli wystąpi;
– oraz sposób ich rozliczania;
6) stronę umowy odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny nieruchomości oraz kosztu monitorowania wartości nieruchomości;
7) częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości;
8) sposób zabezpieczenia wierzytelności banku;
9) prawa i obowiązki kredytobiorcy;
10) zasady rozliczania odwróconego kredytu hipotecznego;
11) informację, że formularz informacyjny nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz.U.z 2014 poz.121).
3. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych określi, w drodze rozporządzenia, wzór formularza informacyjnego, uwzględniając konieczność prawidłowego zapoznania się przez kredytobiorcę ze szczegółowymi warunkami udzielania i rozliczania odwróconego kredytu hipotecznego.

 

 

Art.10.1 Bank przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości.
2. Kredytobiorca jest obowiązany do przedstawienia na żądanie banku, dokumentów i informacji niezbędnych do dokonania oceny, o której mowa w ust 1.

 

 

Art.11.1 Umowę odwróconego kredytu hipotecznego zawiera się w formie pisemnej.
1) strony umowy;
2) kwotę odwróconego kredytu hipotecznego;
3) wartość nieruchomości;
4) stosunek kwoty odwróconego kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości;
5) termin, wysokość i sposób wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego;
6) informację o sposobie zabezpieczenia wierzytelności banku;
7) sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany;
8) wysokość i sposób płatności innych kosztów, w tym kosztu wykonywania przez kredytodawcę pełnomocnictwa, kosztu monitorowania wartości nieruchomości, jeżeli umowa je przewiduje, oraz warunki, na jakich koszty te mogą ulec zmianie;
9) obowiązki kredytodawcy związane z nieruchomością oraz skutki niewykonania przez kredytobiorcę tych obowiązków, w szczególności prawo do żądania przez bank udzielania mu pełnomocnictwa do wykonania tych obowiązków;
10) częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości;
11) prawa kredytobiorcy w tym prawo do odstąpienia od umowy, prawo do przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego i prawo do sankcji kredytu darmowego;
12) zasady wypowiedzenia umowy;
13) zasady i termin rozliczania odwróconego kredytu hipotecznego;
14) informacje o osobach do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.
3. Do umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank dołącza wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy zawierający w szczególności adres, pod który należy je złożyć.

 

 

Art.12. W umowie odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca może zobowiązać się do niezbywania prawa do nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art.4 ust.2 bez zgody banku. Przepisu art. 72 ustawy z dnia 16 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.z2013r.poz.707, 830, 941 i 1289) nie stosuje się.

 

 

Rozdział 3

Prawa i obowiązki stron umowy odwróconego kredytu hipotecznego

 

 

Art.13.1Kredytobiorca może bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie 30 dni od daty jej zawarcia. Termin do uważa się za zachowany, jeżeli kredytobiorca przed jego upływem złoży, pod wskazany przez kredytodawcę adres lub nada w placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012r. – Prawo pocztowe (Dz.U. poz.1529), oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

2. Kredytobiorca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, z wyjątkiem niepodlegających zwrotowi opłat lub ich części poniesionych przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów.

3. Kredytobiorca zwraca bankowi wypłaconą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

4. Dniem spłaty odwróconego kredytu hipotecznego jest dzień złożenia dyspozycji przekazania bankowi środków pieniężnych w kwocie, o której mowa w ust.3.

5. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego może stanowić, ze wypłata środków pieniężnych nastąpi po upływie terminu do odstąpienia od umowy.

 

 

Art.14.1 Kredytobiorca ma prawo w każdym czasie do spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części.

2.W przypadku spłaty przez kredytobiorcę całkowitej kwoty lub jej części bank nie pobiera prowizji.

3. Bank nie może uzależnić spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części od uprzedniego poinformowania o tym przez kredytobiorcę.

4. Spłata części całkowitej kwoty do zapłaty nie wstrzymuje wypłat rat niewykorzystanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, chyba że strony postanowiły inaczej.

5. W przypadku spłaty całkowitej kwoty do zapłaty bank zobowiązany jest do potwierdzenia rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie 14 dni od dokonania tej spłaty.

 

 

Art.15. Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie, z zachowaniem terminu trzymiesięcznego.

 

 

Art.16.1 W przypadku, gdy bank nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art.9, lub sporządza umowę odwróconego kredytu hipotecznego niezgodnie z wymogami, o których mowa w art. 11, kredytobiorca, po złożeniu pisemnego oświadczenia bankowi może:

1) pomniejszyć odsetki oraz inne koszty o dziesiątą część, albo

2) wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego i spłacić całkowitą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów.

2. W przypadkach określonych w ust.1 koszty niezwróconych opłat sądowych lub ich części za ustanowienie zabezpieczeń, o których mowa w art.5 ust.1 ponosi kredytobiorca.

 

 

Art.17. 1. W okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca zobowiązany jest:

1) posiadać ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych;

2) utrzymywać nieruchomość w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności dokonywać bieżących napraw i remontów;

3) terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości.

2. W przypadku niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust., bank wzywa kredytobiorcę do jego dopełnienia, wyznaczając termin nie krótszy niż 30 dni.

3. Termin, o którym mowa w ust.2, wyznacza się z uwzględnieniem rodzaju niewykonanego obowiązku i możliwości jego wykonania przez kredytobiorcę.

4. W przypadku niewykonania przez kredytobiorcę obowiązku, o którym mowa w ust.1, w wyznaczonym terminie bank może żądać od kredytobiorcy udzielenia mu pełnomocnictwa do wykonania tego obowiązku w imieniu kredytobiorcy lub wstrzymać wypłatę odwróconego kredytu hipotecznego.

 

 

Art.18. 1 Bank może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego, jeżeli:

1) została wszczęta egzekucja z nieruchomości przez innego niż ten bank wierzyciela, przy czym o istnieniu tej wierzytelności bank nie wiedział w dniu zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego lub

2) kredytobiorca przeniósł na osoby trzecie prawo do nieruchomości lub prawo o którym mowa w art. 4 ust.2, bez zgody banku, w przypadku gdy w umowie odwróconego kredytu hipotecznego strony zastrzegły obowiązek niezbywania tego prawa bez zgody banku, lub

3) wartość nieruchomości z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę uległa istotnemu zmniejszeniu, lub

4) kredytobiorca odmówił udzielenia bankowi pełnomocnictwa w przypadku, o którym mowa w art. 17 ust.4

2. Termin wypowiedzenia przez bank umowy odwróconego kredytu hipotecznego wynosi 30 dni.

 

 

Art.19. W przypadku wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego z przyczyn, o których mowa w art.18 ust.1:

1) pkt1 lub 2 – bank wstrzymuje wypłatę odwróconego kredytu hipotecznego;

2) pkt3 lub 4 – bank może wstrzymać wypłatę odwróconego kredytu hipotecznego.

 

 

Art.20.1 Bank jest obowiązany ustalić zasady zarządzania ryzykiem długowieczności.

2. Jeżeli suma wierzytelności banku z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego przekracza 5% funduszy własnych, do czynności szacowania ryzyka długowieczności bank powołuje aktuariusza, o którym mowa w art. 158 ustawy z dnia 22 maja 2003r. o działalności ubezpieczeniowej (Dz. U. z 2013r. poz.950 i 1289).

 

 

Rozdział 4

Rozliczanie odwróconego kredytu hipotecznego

 

 

Art.21.1 Całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalne z upływem:

1) okresu wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego;

2) dwunastu miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy.

2. W wypadku, o którym mowa w  art.7 ust.2, całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna  z upływem dwunastu miesięcy od dnia śmierci ostatniego z kredytobiorców.

 

 

Art.22. Z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty wymagalne staje się roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości.

 

 

Art.23. Bank nalicza odsetki oraz inne koszty do dnia spłaty całkowitej kwoty zapłaty albo przeniesienia na niego prawa do nieruchomości.

 

 

Art.24.1 Kredytobiorca albo jego spadkobiercy ponoszą wobec banku odpowiedzialność z nieruchomości, co do wysokości jej wartości.

2. Jeżeli kredytodawca lub jego spadkobiercy przenieśli na osoby trzecie  prawo do nieruchomości bez zgody banku w przypadku, o którym mowa w art. 12, lub  jeżeli wartość nieruchomości uległa istotnemu zmniejszeniu z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę lub jego spadkobierców, bank może żądać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców:

1) w przypadku gdy zaspokojenie z nieruchomości jest niemożliwe lub jest możliwe jedynie częściowo, oraz

2) do wysokości kwoty, o jaką została zmniejszona wartość nieruchomości lub w wysokości różnicy pomiędzy kwotą uzyskaną z egzekucji a całkowitą kwotą do zapłaty.

 

 

Art.25.1 Bank niezwłocznie po uzyskaniu informacji o śmierci kredytobiorcy zamieszcza na swojej stronie internetowej oraz dwukrotnie, w odstępie co najmniej 30 dni, w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim ogłoszenie zawierające:

1) imię i nazwisko kredytobiorcy;

2) informację o zawarciu z kredytobiorcą umowy odwróconego kredytu hipotecznego;

3) informację o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego;

4) termin wyznaczony do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

 

 

Art.26.1 W przypadku, gdy całkowita kwota do zapłaty stała się wymagalna bank może wystąpić do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości o ustanowienie kuratora oraz upoważnienia go do przeniesienia prawa do nieruchomości i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego.

2.Kurator o którym mowa w ust.1, może podejmować czynności do dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia po kredytobiorcy.

3. Koszty wynagrodzenia kuratora ponosi bank.

4. Do kuratora stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1965 r.- Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012r. poz.788 i1529 oraz z 2013r. poz.1439) dotyczące kurateli.

5. Do przeniesienia przez kuratora prawa do nieruchomości lub prawa,  o którym mowa w art. 4 ust. 2, na rzecz banku nie stosuje się art. 19ust 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009r. Nr93, poz. 768,  z późn.zm4)).

 

 

Art.27. Umowę o przeniesienie prawa do nieruchomości bank zawiera z:

1) spadkobiercami kredytobiorcy;

2) wykonawcą testamentu, jeżeli został powołany;

3) kuratorem spadku, jeżeli został ustanowiony;

4) kuratorem, jeżeli został ustanowiony;

5) osobą trzecią, jeżeli zostało przeniesione na nią prawo do nieruchomości.

 

 

Art.28. 1 W terminie 30 dni od zawarcia umowy o przeniesienie prawa do nieruchomości bank, w uzgodnieniu z osobą, o której mowa w art. 27, z którą zawarł umowę, zleca rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, o której nowa w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

2.W terminie 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego bank zwraca osobie, o której mowa  w art. 27 pkt 1, 2 albo5, albo do depozytu sądowego, kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, o której mowa w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, a całkowitą kwotą do zapłaty, albo zawiadamia osoby, z którymi zawarł umowę, o której mowa w art. 27, że wartość wierzytelności jest wyższa niż wartość nieruchomości.

 

 

Art.29. Do wartości stanu czynnego spadku może zostać zaliczona wyłącznie kwota, którą bank zwraca spadkobiercom zgodnie z art. 28 ust. 2.

 

 

Art.30.Wartości nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie, o którym mowa w art.5 ust.1, nie uwzględnia się przy obliczaniu zachowku do wysokości całkowitej kwoty do zapłaty.

 

 

Art.31. Zapis zwykły lub zapis windykacyjny nieruchomości lub prawa do nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku, dokonany przez kredytobiorcę lub spadkobierców kredytobiorców na rzecz osoby trzeciej, jest bezskuteczny.

 

 

Rozdział 5

Upadłość banku

 

 

Art.32. Z chwilą upadłości banku umowa odwróconego kredytu hipotecznego ulega rozwiązaniu w zakresie niewykonanej części.

 

 

Art.33.Niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości banku syndyk masy upadłości składa do właściwego sądu rejonowego wniosek o zmniejszenie sumy hipotecznej do kwoty odpowiadającej całkowitej kwocie zapłaty z zastrzeżeniem, że odsetki nalicza się do dnia upadłości banku.

 

 

Rozdział 6

Zmiany w przepisach obowiązujących

 

 

Art.34. W ustawie z dnia 17 listopada 1964r.- Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2014r.poz 101) po art.668 dodaje się art.6681 w brzmieniu:

„Art.6681. Sąd spadku na wniosek banku, o którym mowa w ustawie z dnia… o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U. poz…) może upoważnić kuratora spadku do przeniesienia na bank prawa do nieruchomości wchodzącej w skład spadku, stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.”.

 

 

Art.35. W ustawie z dnia 14 lutego 1991r. – Prawo o notariacie (Dz.U.z 2008r. Nr 198, poz. 1158, z późn. zm.5) w art. 92 dodaje się §7 w brzmieniu:

„§7. Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie własności nieruchomości na której ustanowiono zabezpieczenie, o którym mowa w art.5 ust.1 ustawy z dnia… o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U.poz….), ujawnione w księdze wieczystej, notariusz, który sporządził ten akt, jest obowiązany przesłać z urzędu jego wypis bankowi, którego prawo ujawniono w tej księdze wieczystej.”.

 

 

Art.36. W ustawie z dnia 29 sierpnia 1997r.- Prawo bankowe (Dz.U. z 2012r poz.1376, z późn. zm.6)) w art. 104 w ust.2 w pkt 7 kropkę zastępuje się średnikiem i dodaje pkt 8 w brzmieniu:

8) ujawnienie informacji objętych tajemnicą bankową jest niezbędne do wykonywania umów odwróconego kredytu hipotecznego, zgodnie z przepisami ustawy z dnia… o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. poz….).”

 

 

Art.37. W ustawie z dnia 12 maja 2011r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. Nr 162, poz. 715, z późn. zm.7)) w art.4:

1 ) w ust.1 w pkt6 kropkę zastępuje się średnikiem i dodaje pkt. 7 w brzmieniu:

„7) umów odwróconego kredytu hipotecznego zawartych na podstawie ustawy z dnia… o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U.poz….).”;

2) w ust.2 pkt1 otrzymuje brzmienie:

„1) umów o kredyt zabezpieczony hipoteką oraz pożyczki zabezpieczonej hipoteką stosuje się art. 22, art.23, art.29, art.35 i art.46, z zastrzeżeniem ust.1 pkt 7;”.

 

 

 

Rozdział 7

Przepis Końcowy

 

 

Art.38. Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

 

__________________________

 

 

1 Niniejszą ustawą zmienia się ustawy: ustawę z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks postępowania cywilnego, ustawę z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, ustawę z dnia 29 sierpnia 1997r. – Prawo bankowe oraz ustawę z dnia 12 maja 2011r. o kredycie konsumenckim.

2 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2012r. poz.1385 i 1529 oraz z 2013r. poz. 777, 1036, 1289 i 1567.

3 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone  w Dz. U. z 2010r. Nr 106, poz. 675, Nr143, poz.963, Nr155, poz.1043, Nr129, poz.732, Nr130, poz.762, Nr135, poz,789, Nr163, poz.981,Nr187, poz.1110 i Nr 224, poz.1337, z 2012r. poz. 908,951,1256,1429 i 1529 oraz z 2013r. poz. 829 i 1238 oraz z 2014r. poz.40.

4 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz.U. z 2011r. Nr75, poz.398, Nr85, poz.458, Nr 149, poz.887 i Nr 171, poz.1016 oraz z 2013r. poz. 692 i 1036.

5 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz.U.z 2009r.Nr 37, poz.286 i Nr 166, poz.1317, z 2010r. Nr 182, poz. 1228, z 2011r. Nr 85, poz. 458, Nr 87, poz.483, Nr 106, poz. 662 i Nr 142, poz.830 oraz z 2013r. poz.829 i 1247.

6 Patrz odnośnik nr 2.

7 Zmiany wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz.984 i Nr 201, poz.1181 oraz z 2012r. poz.1193 oraz z 2013r. poz. 1567.

 

 

 Uzasadnienie

 

Projektowana ustawa wprowadza do polskiego systemu prawnego instytucję odwróconego kredytu hipotecznego, tj. szczególnego rodzaju umowy kredytu, na mocy której bank będzie mógł udostępnić kredytobiorcy środki pieniężne, których spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, w zamian za ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia na nieruchomości będącej jego własnością.

 

Wobec narastających problemów demograficznych oraz dylematów dotyczących zapewnienia powiększającej się grupie emerytów odpowiedniego poziomu świadczeń emerytalnych, wprowadzenie regulacji prawnych sankcjonujących odwrócony kredyt hipoteczny umożliwi osobom posiadającym prawo własności nieruchomości lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego uzyskanie dodatkowych środków finansowych poprzez monetyzację kapitału zakumulowanego w posiadanych nieruchomościach w ramach usług świadczonych przez instytucje zaufania publicznego podlegające szczególnym regulacjom. Możliwym źródłem finansowania dla emerytów  jest więc możliwość czerpania ze zgromadzonych zasobów majątkowych. Wprawdzie, w przypadku polskich seniorów, płynne zasoby mogą nie stanowić znacznej wartości, jednakże na ogół posiadają oni własne mieszkania, które mogą stać się źródłem dodatkowego dochodu. Jednym z instrumentów umożliwiających uzyskanie dodatkowych środków finansowych może być funkcjonująca na świecie usługa finansowa – odwrócony kredyt hipoteczny, zaliczany do kategorii tzw. equity release. Usługi equality release świadczone są w   dwóch modelach – modelu kredytowym, zwanym odwróconym kredytem hipotecznym (ang.reverse mortgage) oraz w modelu  sprzedażowym (ang. home reversion). Najbardziej rozwiniętym rynkiem usługi w modelu kredytowym jest rynek Stanów Zjednoczonych, a także rynek Wielkiej Brytanii, ale odwrócony kredyt hipoteczny oferowany jest również w innych krajach Europy (m.in. Francja, Niemcy, Węgry, Włochy, Hiszpania, Szwecja) i świata (m.in. Australia, Indie), gdzie podlega regulacjom krajowym.

 

Aktualnie na polskim rynku oferowane są wyłącznie umowy w modelu sprzedażowym, które kształtowane są na podstawie przepisów art. 903, 906 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r.- Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014r. poz. 121), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”, regulujących instytucję renty  lub art.908 Kodeksu cywilnego, który reguluje dożywocie. Pomimo posługiwania się przez podmioty oferujące usługi w modelu sprzedażowym określeniem „odwrócona hipoteka” umów tego rodzaju nie należy utożsamiać z usługą odwróconego kredytu hipotecznego. Różnica pomiędzy umową  dożywocia a umową o odwrócony kredyt hipoteczny polega przede wszystkim na momencie przeniesienia prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę oraz na sposobie zabezpieczenia interesów spadkobierców kredytobiorcy.

 

Obecnie brak jest regulacji, które dotyczyłyby tego rodzaju umowy. Wprawdzie  obowiązujące przepisy definiują umowę kredytu (ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r.- Prawo bankowe Dz.U. z 2012r. poz.1376, z późn.zm.), zwana dalej „Prawem bankowym”) oraz umowę pożyczki (kodeks cywilny), niemniej jednak w przypadku każdej z tych umów do spłaty udostępnionych środków pieniężnych zobowiązany jest kredytobiorca.

 

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się tym, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą dopiero po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci beneficjenta jego spadkobiercy mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą. Jednocześnie należy podkreślić, że nawet w przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą spadkobiercom jest przekazywana kwota różnicy pomiędzy wartością roszczenia instytucji kredytującej a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia. Jeżeli natomiast beneficjent umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie ma spadkobierców, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub skarbu państwa.

 

Celem projektowanej ustawy jest wprowadzenie mechanizmów umożliwiających bankom, oddziałom banku zagranicznego, oddziałom instytucji kredytowej lub instytucji kredytowej prowadzącej działalność transgraniczną, działającym na polskim rynku, oferowanie odwróconych kredytów hipotecznych, w tym zapewnienie mechanizmów skutecznego  dochodzenia roszczeń. Jednocześnie, mając na uwadze, ze kredytobiorcami będą osoby starsze, projektowana ustawa ma na celu ochronę beneficjentów usługi poprzez zapewnienie im odpowiedniego zakresu informacji dostarczanych zarówno przed podpisaniem umowy, jak też w samej umowie, umożliwienie odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia, zagwarantowanie prawa do przedterminowej bezpłatnej spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę do ściśle określonych sytuacji. Ponadto, mając na uwadze tradycyjny sposób postrzegania nieruchomości w Polsce jako efektu  życiowego dorobku oraz przedmiotu istotne jest zapewnienie udziału spadkobierców poprzez umożliwienie im dokonania spłaty kredytu i zachowania prawa do nieruchomości lub otrzymania różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a roszczeniem kredytodawcy. Stąd też, istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zwrot udostępnionych kredytobiorcy środków pieniężnych przez jego spadkobierców. Oznacza to, że rozliczanie umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie odbywać się, co do zasady, z innym podmiotem niż ten, który taką umowę zawarł.

 

Po wejściu w życie projektowanej ustawy w obrębie prawnym pojawi się więc nowy typ umowy nazwanej.

 

Projektowana ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy (art.1 projektu).

 

Do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego będą banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgranicznie, o których mowa w Prawie bankowym ( w projekcie dla zwiększenia czytelności przepisów zastosowano skrót „bank” na wspólne określenie wyżej wymienionych przepisów (art.2 ust.2 projektu)).

 

Ograniczenie katalogu podmiotów uprawnionych do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego podyktowane jest potrzebą zapewnienia pewności i bezpieczeństwa kredytobiorcom, którymi zapewne będą osoby starsze. Banki są bowiem nie tylko odpowiednio wyposażone „kapitałowo” do prowadzenia tego rodzaju działalności (zapewnienie ciągłości realizacji świadczeń), ale podlegają też nadzorowi odpowiednich organów państwowych (w Polsce nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego). Drugą stroną o odwrócony kredyt hipoteczny będą osoby fizyczne, które posiadają prawo własności nieruchomości lub przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą będzie mogła być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub osoba, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub w prawie użytkowania wieczystego (art.4 projektu). Takie określenie katalogu kredytobiorców implikuje nie tylko definicja umowy odwróconego kredytu hipotecznego wraz z postanowieniami art. 5 ust1projektu, ale również postanowienia ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013r., poz 707, 830,941 i 1289), zwanej dalej „ustawą o księgach wieczystych” (art. 65 tej ustawy). W projekcie nie określa się natomiast rodzajów nieruchomości pod względem ich przeznaczenia i sposobów użytkowania, na których bank będzie mógł ustanowić hipotekę zabezpieczającą spłatę odwróconego kredytu hipotecznego (może to zatem być zarówno budynek, lokal mieszkalny, jak i nieruchomość gruntowa). Oceny, czy dana nieruchomość w przyszłości daje gwarancję odzyskania zaangażowanej kwoty kredytu wraz z odsetkami, będzie każdorazowo dokonywać bank.

 

Obok zabezpieczenia hipotecznego bankowi będzie przysługiwało, przez ujawnienie w księdze wieczystej, roszczenie o przeniesienie na bank prawa przysługującego kredytobiorcy do nieruchomości. Umożliwi to bankowi przejęcie nieruchomości, w innym trybie niż egzekucja, w sytuacji, kiedy spadkobiercy kredytobiorcy nie dokonają spłaty kredytu. Tym samym intencją projektodawcy jest stworzenie rozwiązania, które umożliwi szybkie i „pełne” zaspokojenie roszczeń banków. W związku z tym, że w ten sposób w wyższym stopniu niż poprzez prowadzenie postępowania egzekucyjnego będą zaspokajane roszczenia banku z tytułu udzielonego kredytu, wzrośnie także niewątpliwie skłonność banków do udzielania wyższych kwot kredytu w stosunku do wartości prawa do nieruchomości niż w przypadku braku w ustawie takiego instrumentu, jak wskazane wyżej roszczenie.

 

Warto podkreślić, że bank nie będzie mógł ustanowić innych zabezpieczeń swoich wierzytelności wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego niż te, które zostały wskazane w ustawie (art.5 ust.1 projektu).

 

Wysokość udostępnionych na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego środków pieniężnych (kwoty kredytu) będzie ustalana, opierając się na wartości rynkowej nieruchomości, która będzie  szacowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (art.6 projektu). Obowiązek dokonania wyceny nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego ma zapewnić potencjalnemu kredytobiorcy wiarygodną i rzetelną informację o wartości posiadanej nieruchomości lub prawa, a tym samym pozwoli zweryfikować wysokość zaproponowanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego. W projekcie nie zostało wskazane, która ze stron umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie ponosić koszty szacowania nieruchomości. Kwestia ta została pozostawiona stronom do rozstrzygnięcie w samej umowie odwróconego kredytu hipotecznego. Środki pieniężne przyznane na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank oddaje kredytobiorcy do dyspozycji bezterminowo, ale ich wypłata będzie dokonywana przez okres ustalony w umowie. Oznacza to, że środki te nie muszą być udostępniane dożywotnio. Zgodnie z art. 7 ust.1 projektu wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego występuje jednorazowo albo w ratach. Wybór sposobu postawienia środków do dyspozycji kredytobiorcy będzie uzgadniany między stronami. Wypłata do dnia śmierci wystąpi więc tylko w przypadku, gdy śmierć kredytobiorcy nastąpi przed terminem wypłaty wszystkich środków, wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Zgodnie z art. 8 projektu odwrócony kredyt hipoteczny może być udzielony wyłącznie w walucie polskiej. Takie rozwiązanie ma na celu ograniczenie ryzyka walutowego zarówno po stronie kredytobiorcy, jak również po stronie banku, który wówczas byłby zobligowany do zastosowania mechanizmów zabezpieczających to ryzyko w możliwym do oszacowania na dzień zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego horyzoncie czasowym. Jak zostało wskazane na wstępie, wprowadzony nowy produkt będzie stanowił źródło finansowania w szczególności dla osób starszych jako możliwość czerpania korzyści finansowych ze zgromadzonych zasobów majątkowych, Podkreślenia wymaga, że dewaluacja polskiej waluty względem waluty, w której zaciągnięte zostało zobowiązanie lub do której zobowiązanie zostało indeksowane, skutkuje nie tylko wzrostem kwoty zadłużenia, ale również spadkiem wartości zabezpieczenia. Z problemem tym borykają się aktualnie tysiące  Polaków, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne w walutach obcych lub indeksowane kursem waluty obcej, w okresie tzw. boomu kredytowego z lat 2007-2008r. Jednocześnie wskazać należy na postanowienia Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która zaleca udzielanie klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, także w przypadku klientów o wysokich dochodach (Rekomendacja 6). Ponadto należy zwrócić uwagę na postanowienia uchwalonej w styczniu br. dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie umów o kredyt związanych  z nieruchomościami mieszkalnymi, która w Preambule zwraca uwagę na istotne ryzyko, jakie niosą ze sobą kredyty walutowe. Ww. dyrektywa w art. 23ust.1 obliguje państwa członkowskie, aby w przypadku walutowych kredytów hipotecznych, konsument miał co najmniej prawo do przewalutowania kredytu lub aby wprowadzone zostały dodatkowe mechanizmy zabezpieczające konsumenta przed ryzykiem walutowym. Mając na względnie szczególne grono adresatów projektowanej usługi finansowej wprowadzenie rozwiązań polegających na obowiązku informowania przez kredytodawcę o ryzykach wiążących się z zawarciem umowy o kredyt w obcej walucie, wydaje się dalece niewystarczające, natomiast w celu uniknięcia potencjalnie niekorzystnych skutków dla beneficjentów (np. w postaci bardziej restrykcyjnej wyceny ryzyka walutowego, co przekładałoby się na niższe kwoty kredytu możliwe do zaoferowania seniorom, lub narażałoby ich na konieczność nabywania dodatkowych zabezpieczeń przed ryzykiem walutowym), propozycja ograniczenia możliwości zawierania umów odwróconego kredytu hipotecznego wyłącznie w walucie polskiej wydaje się uzasadniona.

 

Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego poprzedza dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego, który zawiera istotne informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego (art. 9 projektu). Wprowadzenie takiego rozwiązania ma na celu ochronę kredytobiorców, którymi z założenia mają być osoby starsze. Na podstawie dostarczonego przez bank formularza, w terminie nie krótszym niż 7 dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, kredytobiorca powinien mieć możliwość ustalenia przewidywanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, jaką może uzyskać, koszty, które w związku z tym kredytem będzie zobowiązany ponieść, jak również swoje prawa i obowiązki. Informacje przekazywane przez banki będą dostarczane na jednolitym, wystandaryzowanym formularzu, którego wzór określi w rozporządzeniu minister właściwy do spraw instytucji finansowych. Powinno to ułatwić proces porównywania ofert i dokonywania wyboru najkorzystniejszej z nich. Należy podkreślić, że informacje przekazywane przed podpisaniem umowy nie będą stanowiły wiążącej oferty i będą miały jedynie charakter symulacji, w szczególności w zakresie wysokości odwróconego kredytu hipotecznego, gdyż opierać się będą na informacjach dostarczonych przez klienta oraz danych znanych bankowi na dzień jej udzielenia. Dokładna kwota kredytu może bowiem zostać ustalona dopiero po oszacowaniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów wyceny. Rozwiązanie analogiczne do zaproponowanego występuje na gruncie ustawy z dnia 12 maja 2011r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. Nr 162, poz.715, z późn.zm.), zwanej dalej „ustawą o kredycie konsumenckim”.

Przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank będzie dokonywał również oceny staniu historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości. Nie będzie natomiast oceniana, jak to się dzieje w przypadku kredytu zdolność kredytowa kredytobiorcy w rozumieniu art.70 ust1 Prawa bankowego. Obowiązek badania zdolności kredytowej nie znajduje bowiem uzasadnienia. Po pierwsze kredytobiorca nie będzie zobowiązany do dokonania spłaty kredytu, z zastrzeżeniem sytuacji wskazanych w projekcie, po drugie spłata odwróconego kredytu hipotecznego będzie następować z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. Istotny jest natomiast poziom zobowiązań kredytobiorcy, gdyż rodzi ryzyko pojawienia się ewentualnych wierzycieli (art.10 projektu).

 

Elementy umowy odwróconego kredytu hipotecznego zostały wskazane w art.11 projektu. Przepis ten ustala otwarty katalog, co oznacza, że umowa może zawierać jeszcze inne dodatkowe elementy.

 

Projekt przewiduje, że kredytobiorca będzie mógł, bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 13 projektu). Termin na odstąpienie od umowy wynosi 30 dni od dnia jej zawarcia. Jest on dłuższy od tego, który obowiązuje w przypadku kredytu konsumenckiego, w odniesieniu do którego prawo odstąpienia od umowy można wykonać w terminie 14 dni. Wprowadzenie odpowiednio długiego okresu na odstąpienie od umowy odwróconego kredytu hipotecznego podyktowane jest typem kredytobiorców, do których adresowana jest umowa odwróconego kredytu hipotecznego (będą nimi głównie osoby starsze o ograniczonej zazwyczaj wiedzy ekonomicznej i prawniczej) i ma na celu zapewnienie możliwości wycofania się z zawartej umowy bez ponoszenia przez kredytobiorcę istotnych kosztów. Zwrotowi będą podlegać jedynie opłaty poniesione przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów i tylko w takiej części, w jakiej nie są zwracane przez te organy lub sądy bankowi w związku z wycofaniem wniosku o dokonanie określonej czynności urzędowej. Kredytobiorca będzie zobowiązany również do zwrotu bankowi wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, wraz z odsetkami, jeżeli wypłata nastąpiła przed upływem terminu odstąpienia od umowy.

Kredytobiorca zgodnie z art.14 ust.1 projektu, będzie mógł w każdym czasie spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości bądź w części. Spłacie będzie podlegała suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek, oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty. Bank nie może zastrzec prowizji w przypadku spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę. Spłata nie może zostać także uzależniona od obowiązku uprzedniego poinformowania banku o zamiarze dokonania spłaty.

 

Kredytobiorca będzie mógł w każdym czasie wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego z zachowaniem terminu trzymiesięcznego (art.15 projektu). Zaproponowany termin wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest analogiczny do terminu, jaki obowiązuje przy wypowiedzeniu umowy kredytu, w którym termin spłaty jest dłuższy niż rok (art. 75aust 2 Prawa bankowego).

 

Podobnie jak w przypadku kredytu konsumpcyjnego w odniesieniu do umowy odwróconego kredytu hipotecznego  wprowadzona będzie sankcja kredytu darmowego (art.16 projektu). Z sankcji kredytu darmowego kredytobiorca będzie mógł skorzystać w przypadku, gdy bank nie dochowa przedumowego obowiązku informacyjnego lub sporządzi umowę odwróconego kredytu hipotecznego z naruszeniem wymogów określonych w art.11. Kredytobiorca po złożeniu bankowi pisemnego oświadczenia będzie mógł pomniejszyć odsetki oraz inne koszty kredytu o dziesiątą część lub wypowiedzieć umowę i spłacić całkowitą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów. Wprowadzenie proporcjonalnej formuły obniżenia odsetek i innych kosztów o dziesiątą część wynika z konieczności dostosowania sankcji kredytu darmowego do specyfiki odwróconego kredytu hipotecznego, który będzie mógł być udostępniany w formie wypłat okresowych, ale również w formie wypłaty jednorazowej. Propozycja sankcji kredytu darmowego ma zatem konstrukcję odmienną w stosunku do sankcji kredytu darmowego obowiązującej na gruncie przepisów ustawy o kredycie konsumenckim, która przewiduje dla kredytów zabezpieczonych hipoteką możliwość skorzystania z sankcji kredytu darmowego za okres 4 lat poprzedzających dzień złożenia oświadczenie przez konsumenta.

 

W okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca będzie zobowiązany posiadać ubezpieczenie  od zdarzeń losowych, utrzymywać nieruchomość w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, a w szczególności dokonywać jej bieżących napraw i remontów oraz terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości (art. 17 projektu). Ze względu na fakt, iż nieruchomość pozostaje podstawowym źródłem zaspokojenia roszczeń banku, wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego, konieczne jest zapewnienie utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie. Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości spoczywają na kredytobiorcy, ponieważ to jemu przez cały czas trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego przysługuje prawo do nieruchomości. Należy jednocześnie uwzględnić fakt, że kredytobiorcami będą głównie osoby starsze o pogarszającej się kondycji zdrowotnej, które mogą nie być w stanie osobiście realizować nałożonych na nich obowiązków. Dlatego też, zaproponowane zostało rozwiązanie, które ma uchronić kredytobiorców przed ujemnymi konsekwencjami takiej sytuacji. Jeżeli kredytobiorca nie będzie wykonywał nałożonych na niego obowiązków dotyczących nieruchomości bank wezwie go do ich dopełnienia wyznaczając termin nie krótszy niż 30 dni. Upływ wyznaczonego przez bank terminu przy jednoczesnym nierealizowaniu przez kredytobiorcę wskazanych obowiązków będzie skutkował możliwością skorzystania przez bank z przysługującego mu prawa do żądania, by kredytobiorca ustanowił dla niego pełnomocnictwo do wykonania takich obowiązków w imieniu kredytobiorcy lub wstrzymać wypłatę odwróconego kredytu hipotecznego. Udzielenie pełnomocnictwa będzie dobrowolne i będzie mogło być odwołane przez kredytobiorcę w każdym czasie. Sposób rozliczenia kosztów związanych z wykonywaniem pełnomocnictwa będzie regulowała umowa odwróconego kredytu hipotecznego.

 

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego będzie mogła być także rozwiązana przez bank za trzydziestodniowym wypowiedzeniem. Przypadki, w których bank będzie mógł wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego zostały określone w art. 18 projektu.

 

W przypadku wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego kwota kredytu wraz z odsetkami i innymi opłatami staje się wymagalna z upływem okresu wypowiedzenia.

 

Z uwagi na fakt, iż istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zobowiązanie banku do nieżądania od kredytobiorcy spłaty kredytu, całkowita kwota do zapłaty, tj. suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty, staje się wymagalna po upływie dwunastu miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy (art. 21 ust.1 pkt2 projektu). Zaproponowana regulacja ma zapewnić spadkobiercom kredytobiorcy odpowiednio długi czas na podjęcie decyzji o dokonaniu spłaty odwróconego kredytu hipotecznego i tym samym zachowanie prawa do nieruchomości oraz na ewentualne zgromadzenie środków finansowych na ten cel. O możliwości dokonania spłaty odwróconego kredytu hipotecznego bank informuje potencjalnych spadkobierców przez zamieszczenie na swojej stronie internetowej oraz w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim odpowiedniego ogłoszenia, zawierającego m.in. informację o zawarciu przez kredytobiorcę umowy odwróconego kredytu hipotecznego. W przypadku natomiast, gdy w umowie odwróconego kredytu hipotecznego zostały wskazane przez kredytobiorcę osoby upoważnione do kontaktu z bankiem na wypadek jego śmierci, także i te osoby są pisemnie informowane przez bank o zawarciu takiej umowy oraz możliwości dokonania spłaty kredytu przez spadkobierców.

 

Jeżeli spadkobiercy nie zdecydują się na dokonanie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego, nastąpi przeniesienie praw do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne, z tym, że roszczenie o przeniesienie praw do nieruchomości stanie się wymagalne z dniem wymagalności całkowitej kwoty do  zapłaty, tj. po upływie dwunastu miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy (art.22 projektu). Z chwilą zawarcia umowy o przeniesienie prawa do nieruchomości wartość nieruchomości podlega zaliczeniu na poczet roszczenia o zwrot kredytu wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami określonymi w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.

 

W terminie trzydziestu dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie prawa do nieruchomości w celu rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego bank obowiązany jest zlecić oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a całkowitą kwotą do zapłaty bank zwraca spadkobiercom, ewentualnie zawiadamia ich, że wartość wierzytelności wynikająca z umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest wyższa, niż wartość nieruchomości (art.28 projektu).

 

Umowę przeniesienia prawa do nieruchomości w celu zaspokojenia roszczeń banku, bank może zawrzeć także z wykonawcą testamentu, jeżeli został powołany, kuratorem spadku, jeżeli został ustanowiony, kuratorem, jeżeli został ustanowiony, lub z osobą trzecią, jeżeli zostało przeniesione na nią prawo do nieruchomości (art. 27 projektu). Odpowiednio, każdej z tych osób, z wyjątkiem kuratora spadku i kuratora, bank zwraca kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a całkowitą kwotą do zapłaty, ewentualnie zawiadamia ich, że wartość wierzytelności wynikająca z umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest wyższa niż wartość nieruchomości (art.28 projektu).

 

Wskazany powyżej sposób zaspokojenia roszczeń banku nie wyłącza możliwości wszczęcia przez bank egzekucji z nieruchomości w przypadku postawienia kredytu w stan wymagalności. Sposób zaspokojenia roszczeń banku pozostawiony jest jego decyzji.

 

Odpowiedzialność kredytobiorcy, jak również jego spadkobierców ograniczona jest do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art.24 ust.1 projektu). Bank może zażądać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców jedynie wyjątkowo, w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 24 ust.2 projektu i to pod warunkiem, że zaspokojenie z nieruchomości jest niemożliwe lub możliwe jest jedynie częściowo oraz do wysokości kwoty, o jaką została zmniejszona wartość nieruchomości lub wysokości różnicy pomiędzy kwotą uzyskaną a egzekucji a całkowitą kwotą kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami. Wprowadzenie, na zasadzie wyjątku, nieograniczonej odpowiedzialności osobistej kredytobiorcy oraz jego spadkobierców ma na celu stworzenie mechanizmu skłaniającego kredytobiorcę (względnie jego spadkobierców) do poprawnego wywiązania się ze zobowiązań wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

 

W przypadku śmierci kredytobiorcy bank niezwłocznie zamieszcza na swojej stronie internetowej oraz w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim ogłoszenie zawierające informacje określone w art.25 ust 1 projektu. Informacje te bank przekazuje na piśmie osobom do kontaktu po śmierci kredytobiorcy, wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego (art.25 ust.2 projektu).

 

Bank może wystąpić do sądu spadku z wnioskiem o powołanie kuratora oraz upoważnienie  go do przeniesienia prawa do nieruchomości i rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego (art. 26ust.1 projektu). Kurator ustanawiany jest w przypadku, gdy brak jest podstaw prawnych do powołania kuratora spadku, o którym mowa w art.666 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.z 2014r. poz. 101), zwanej dalej „ustawą – Kodeks postępowania cywilnego”, i na dzień rozpoznania przez sąd wniosku banku w tej sprawie nie zostało wydane postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub nie został zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Kurator, do którego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2012r., poz 788, z późn.zm.), dotyczące kurateli, działa jako zastępca pośredni, a zatem w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich spadkobierców, również tych znanych oraz tych, co do których nie ma sporu, że są uprawnieni do dziedziczenia. Działanie kuratora nie kończy się jednak z chwilą przeniesienia na bank prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Jego zadaniem jest bowiem także dopilnowanie prawidłowości rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Kurator będzie mógł zatem podejmować czynności aż do dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia po kredytobiorcy (art. 26 ust.2 projektu).

 

W przypadku natomiast, gdy powołany zostanie kurator spadku na podstawie art.666 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, po upływie terminu wymagalności odwróconego kredytu hipotecznego, bank może wystąpić do sądu spadku z wnioskiem o upoważnienie kuratora spadku do zawarcia umowy przenoszącej prawo nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne. W celu stworzenia prawnej możliwości dokonania przez kuratora spadku czynności mającej na celu zbycie nieruchomości wchodzącej w skład spadku dokonano odpowiedniej zmiany przepisów ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, polegającej na dodaniu w tej ustawie art. 6681 (art.34 projektu).

 

Mając na względzie, że prowadzenie działalności w obszarze odwróconych kredytów hipotecznych będzie powodowało ekspozycje banku na ryzyko długowieczności, w projekcie zaproponowano, aby banki, których suma wierzytelności z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego przekracza 5% funduszy własnych, do czynności szacowanie ryzyka długowieczności powołały aktuariusza, o którym mowa w art. 158 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (Dz.U. z 2013r. poz.950 i 1289) (art. 20 projektu). Zaproponowany limit nie tyle wyznacza dopuszczalny zakres działalności kredytowej w związku z udzielaniem umów odwróconego kredytu hipotecznego (art.71 ust.1-1c Prawa bankowego), co zobowiązuje do powołania aktuariusza w celu odpowiedniego zarządzania ryzykiem długowieczności. Problem zarządzania ryzykiem długowieczności jest o tyle istotny w odniesieniu do proponowanej usługi finansowej, że w przypadku wzrostu skapitalizowanego długu kredytobiorcy ponad wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego ryzyko straty ponosi kredytodawca.  Zaproponowany limit zaangażowania w wysokości 5% funduszy własnych nawiązuje do podobnych przepisów prawa europejskiego (m.in. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, dalej „Rozporządzenie CRR”) oraz krajowego porządku prawnego (m.in. Prawo bankowe), w zakresie limitów koncentracji wierzytelności.

 

Przepis art. 208 ust Rozporządzenia CRR wprowadza obowiązkowy udział rzeczoznawcy majątkowego w procesie weryfikacji wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie spłaty, w odniesieniu do kredytów, których wartość przekracza 3 mln euro lub 5% funduszy własnych. Z kolei przepisy prawa krajowego obligują banki do przestrzegania limitów  koncentracji wierzytelności wobec jednego podmiotu lub podmiotów powiązanych kapitałowo lub organizacyjnie na poziomie nieprzekraczającym 25% funduszy własnych. Zaproponowany limit 5% zaangażowania funduszy własnych banku w wierzytelności z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa działalności kredytodawców poprzez wprowadzenie mechanizmu, który po przekroczeniu ustalonego limitu koncentracji w zakresie działalności polegającej na  udzielaniu odwróconych kredytów hipotecznych, będzie obligował bank do zaangażowania podmiotu profesjonalnego w proces zarządzania ryzykiem długowieczności.

 

Ochronie interesów kredytobiorców mają służyć także zaproponowane regulacje w zakresie upadłości banku. Ich celem jest uregulowanie sytuacji, w której do dnia ogłoszenia upadłości środki pieniężne z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego zostały udostępnione jedynie w części. W przypadku takim proponuje się, aby z chwilą ogłoszenia upadłości banku umowa odwróconego kredytu hipotecznego w zakresie niewykonanej części ulegała rozwiązaniu. Ponadto proponuje się także, aby niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości banku syndyk masy upadłości był zobowiązany do złożenia do właściwego sądu rejonowego wniosku o zmniejszenie sumy hipotecznej do kwoty odpowiadającej sumie wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą, należnych do dnia spłaty, z tym, że odsetki nalicza się do dnia ogłoszenia upadłości (art. 32 i 33 projektu).

 

Projekt przewiduje również rozwiązania szczególne w odniesieniu do aktualnie obowiązujących zasad odpowiedzialności za długi spadkowe. Wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne dla banku nie będzie uwzględniana przy obliczaniu wartości czynnej spadku. do wartości stanu czynnego spadku będzie mogła zostać zaliczona wyłącznie kwota, którą bank zwraca spadkodawcom , zgodnie z art. 28 ust.2 projektu (art. 29 projektu). Wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne dla banku nie będzie uwzględniana przy obliczaniu zachowku do wysokości stanowiącej sumę kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą, należnych do dnia spłaty (art. 30 projektu). Zapis zwykły lub zapis windykacyjny nieruchomości lub prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne dla banku, dokonywany przez kredytobiorcę lub spadkobierców kredytobiorców na rzecz osoby trzeciej będzie bezskuteczny (art. 31 projektu).

 

Projektowana ustawa zawiera także przepisy szczególne do art. 31 ust. 1 i art. 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zakresie w jakim, zezwala na wypis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz banku na podstawie zaświadczenia o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 5 ust.2 projektu). Ponadto, przepisy projektowanej ustawy wprowadzają wyłom od zasady zaspokojenia wierzyciela hipotecznego wyłącznie w drodze postępowania egzekucyjnego (art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), gdyż przyznają bankowi roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne.

 

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego nie będzie objęta regulacjami ustawy o kredycie konsumenckim. Mając na uwadze, że potencjalni kredytobiorcy to głównie osoby starsze zdecydowano się na wypracowanie rozwiązań, które mają zapewnić szerszą ochronę konsumentom niż ustawa o kredycie konsumenckim (m.in. szerszy obowiązek informacyjny, dłuższy termin na odstąpienie od umowy czy prawo do bezpłatnej przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego).

 

Zgodnie z art. 38 projektu ustawa wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

 

Zawarte w projekcie regulacje nie stanowią przepisów technicznych w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 2002r. w sprawie sposobu funkcjonowania krajowego systemu nostryfikacji norm aktów prawnych (Dz.U. Nr 239, poz.2039 oraz z 2004r.Nr65, poz. 597), dlatego projekt ustawy nie podlega procedurze nostryfikacji.

 

W opinii projektodawcy regulacja nie mieści się w zakresie przedmiotowym zagadnień podlegających konsultacjom z Europejskim Bankiem centralnym, zgodnie z art. 2 ust 1 decyzji Rady 98/415/WE z dnia 29 czerwca 1998r. w sprawie konsultacji Europejskiego Banku centralnego udzielanych władzom krajowym w sprawie projektów przepisów prawnych (Dz.Urz.UE L189 z 3.7.1998, s.42).

 

Projekt ustawy nie jest sprzeczny z prawem Unii Europejskiej.

 

W związku z art.50 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2013 poz. 885 i 938) należy wskazać, że przepisy projektowanej ustawy nie spowodują zmian w wydatkach sektora finansów publicznych. Projektowany akt prawny będzie wiązał się ze zwiększeniem liczby spraw w sądach powszechnych, tak w wydziałach prawa cywilnego, jak i w wydziałach ksiąg wieczystych, np. spraw o wydanie nieruchomości lub innego prawa będącego przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego z powództwa instytucji kredytującej po zrealizowaniu przez nią roszczenia o przeniesienie własności, spraw o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu hipotecznego, o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, o wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego kredytu na opóźnione miejsce hipoteczne. Projektowana regulacja spowoduje pojawienie się nowej kategorii spraw o ustanowienie kuratora z wniosku instytucji kredytującej. Należy jednak podkreślić, że projektowane zmiany nie będą skutkować zwiększeniem wpływu spraw w stopniu wymagającym zwiększenia liczby etatów w pierwszym roku obowiązywania nowych rozwiązań. Projektowany akt prawny może natomiast mieć wpływ na zwiększenie dochodów sektora finansów publicznych. Wpływ ten uzależniony będzie od stopnia rozwoju akcji kredytowej w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych i może obejmować wpływy z tytułu opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów instytucji kredytowych z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego oraz wpływy z tytułu kosztów postępowań sądowych w związku z realizacją roszczeń o przeniesienie praw do nieruchomości.

 

Zgodnie z art.5 ustawy z dnia 7 lipca 2005r. o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa (Dz. U. Nr 169, poz.1414, z późn. zm.) oraz art. 52 uchwały Nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013r. – Regulamin Pracy Rady Ministrów (M.P. poz 979) projekt zostanie udostępniony na stronach urzędowego informatora teleinformatycznego – Biuletynu Informacji Publicznej Rządowego Centrum Legislacji.

 

źródło: RCL