Bolesław Meluch wyjaśnia ważne kwestie związane z odwróconą hipoteką
25.09.2014W związku z tym, że Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym uchwalona przez Sejm w pewnych kręgach budzi kontrowersje, prezentujemy dziś bardzo ważny głos – komentarz eksperta Bolesława Melucha* tłumaczący kwestie ryzyk, zrównoważenia popytu i podaży w kontekście odwróconego kredytu hipotecznego.
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym przyjęta przez Sejm.
Ryzyko beneficjenta i banku a zrównoważenie popytu i podaży
1. Oferowanie odwróconego kredytu hipotecznego przez banki powinno być bezpiecznym i korzystnym rozwiązaniem. Dla beneficjentów i dla banków.
Przy udzielaniu odwróconego kredytu hipotecznego trzeba wziąć pod uwagę wartość nieruchomości w momencie udzielania kredytu, ale także w okresie jego trwania.
Potrzebna będzie więc rzetelna ocena wartości nieruchomości oraz określenie przez aktuariuszy przewidywanej długości dalszego życia beneficjenta. Wyliczenia mogą jednak okazać się błędne, więc trzeba zabezpieczyć tych, którzy będą żyli dłużej i po upływie okresu wskazanego w umowie przestaną już być im wypłacane świadczenia. Nie mogą wówczas zostać pozbawieni środków, a ich stopa życiowa nie powinna radykalnie obniżyć się. Zwracam uwagę na ten problem jako na trudną kwestię, bo na razie brak jest jakichkolwiek uregulowań na ten temat w ustawie.
Zainteresowani już teraz pytają o tę kwestię oraz o sytuację seniora wówczas, gdy cena nieruchomości gwałtownie spadnie. Będą to wprawdzie sytuacje wyjątkowe, które jednak mogą stać się obciążające dla podmiotu oferującego odwrócony kredyt hipoteczny. Dlatego moim zdaniem przy zawieraniu umowy potrzebne będzie dodawanie do niej aneksu, albo wprowadzenie dodatkowego systemu gwarancyjnego. W tym celu należałoby utworzyć specjalny fundusz, który umożliwi dofinansowanie seniorów, którzy znajdą się w takiej sytuacji. Na jego konto będą mogły wpływać np. kwoty, które pozostaną do rozliczenia po śmierci seniora, wówczas gdy jedynym spadkobiercą będzie Skarb Państwa. Nie przesądzam jednak czy te dodatkowe rozwiązania należy wprowadzić jeszcze w obecnej fazie regulacji.
2. Ustawa nie przewiduje waloryzacji kredytu – może to wpływać na sytuację seniora, gdy wartość złotego gwałtownie spadnie.
Zamieszczenie w ustawie mechanizmu waloryzacji byłby obarczone ryzykiem, chociażby z uwagi na możliwość obniżenia wartości nieruchomości, czego nie da się wcześniej przewidzieć. Uważam, że taki mechanizm, na przykład w postaci dodatku do świadczeń, może pojawić się wówczas gdy instytucje finansowe będą konkurowały miedzy sobą i zaoferują beneficjentom takie możliwości. Jednak wprowadzania dodatkowego obciążenia w trakcie trwania umowy jest zawsze obarczone dużym ryzykiem, bo nawet w pewnych przypadkach może narazić na szwank stabilność instytucji finansowej i zgromadzonych przez nią oszczędności.
3. Rozwiązania prawne w różnych krajach mają za zadanie umożliwienie udzielania tego rodzaju kredytów przez instytucje kredytowe. Nie oznacza to, iż jest to produkt powszechny i specjalnie poszukiwany. Zwykle jest produktem niszowym. W Stanach Zjednoczonych odwrócone kredyty hipoteczne stanowią 1,6% wszystkich kredytów hipotecznych.
Przy udzielaniu odwróconego kredytu hipotecznego trzeba przede wszystkim wziąć pod uwagę odpowiednie zabezpieczenie interesów banku i depozytariuszy, którzy ulokowali w nim środki, z umożliwiające finansowanie odwróconego kredytu hipotecznego oraz seniora.
4. Bank, w pierwszej kolejności, będzie zwracał uwagę na wielkość rynku i możliwości techniczno-organizacyjne związane z oferowaniem tego produktu. Stąd nie należy liczyć, iż produkt będzie oferowany przez większość banków. Mniejsza konkurencja nie musi przełożyć się na gorsze warunki oferty banku. W tym zakresie ustawa dość szczegółowo reguluje te warunki.
5. W drugiej kolejności bank będzie zwracał uwagę na ryzyko kredytowe. W tym przypadku rozumiane jako ryzyko związane z terminem spłaty kredytu – jeżeli małżonek beneficjenta jest relatywnie młodszy, to termin spłaty statystycznie wydłuża się, a to będzie powodowało, iż wysokość kredytu (rat) może być odpowiednio niższa (koszt pieniądza w czasie, czyli wartość odsetek kredytowych może znacznie wyższa niż sam kredyt). Tym samym bank będzie starannie dobierał parametr wieku kredytobiorcy (i współwłaścicieli nieruchomości). Ustawa nie narzuca limitu wieku osób, do których ten produkt może być skierowany przez banki.
6. Kolejna ocena ryzyka kredytowego to wartość nieruchomości w okresie kredytowania. Utrzymanie stanu technicznego nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego będzie miało podstawowe znaczenie w przedstawieniu oferty tego kredytu. Bank będzie wymagał utrzymania takiego stanu technicznego nieruchomości, aby nie dopuścić do spadku wartości. Ocena stanu technicznego, czy warunków utrzymania nieruchomości może być przedmiotem subiektywnej oceny stron umowy o odwrócony kredyt hipoteczny, a to zwiększa ryzyko dla banku. Spadek wartości rynkowej nieruchomości może także wynikać z lokalizacji lub rodzaju inwestycji, które mogą mieć miejsce w takiej odległości od tej nieruchomości, iż mają wpływ na ceny na rynku wtórnym. Bank będzie brał pod uwagę nie tylko wartość rynkową nieruchomości, ale także prognozę potencjalnej zmiany wartości.
7. Ponieważ ustawa nie konkretyzuje zasad ponoszenia kosztów związanych z niestandardowymi czynnościami ustawowo wymaganym wobec banku (udzielenie pełnomocnictwa, ustanowienie kuratora, zamieszczanie ogłoszeń w prasie w celu poszukiwania spadkobierców), potencjalne koszty muszą być odpowiednio skalkulowane i ocenione ryzyko ich występowania. Wysokość kosztów będzie przekładała się na wysokość kredytu hipotecznego.
8. Bank pozbawiony jest, jak to ma miejsce w przypadku standardowego kredytu hipotecznego, możliwości uzyskania rekompensaty z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu. Ten element także będzie traktowany jako ryzyko kredytowe, ponieważ prowizja (lub opłata) za wcześniejszą spłatę kredytu traktowana jest jako rekompensata za niedotrzymanie warunków umowy.
9. Kolejnym elementem ryzyka kredytowego jest obowiązek wypłaty spadkobiercom w ciągu 30 dni od daty ustalenia różnicy pomiędzy szacowaną przez rzeczoznawcę rynkową wartością nieruchomości a wielkością zadłużenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego. Taki okres wydaje się zbyt krótki i może doprowadzić do sztucznego obniżenia wartości nieruchomości. W tym czasie nie znajdzie się nabywcy na nieruchomość, który będzie skłonny uiścić dobrą cenę, więc spadkobiercy zostaną narażeni na stratę. W dodatku w czasie przeznaczonym na rozliczenia trzeba będzie również zidentyfikować wierzycieli seniora. Na przykład faktury za dokonane przez niego zakupy spłyną dopiero po pewnym czasie, od razu mogą też nie wyjść na jaw poręczenia jakich udzielił innej osobie, która okazała się nierzetelna i nie chce zapłacić.
Zaproponowałbym wiec następujące wyjście z tej sytuacji: stworzyć osobny rachunek na potrzeby tego rozliczenia i od razu po zawarciu umowy z seniorem zaliczkowo wpłacić tam pewną kwotę do 5proc. wartości nieruchomości. Pieniądze będą pracowały, bo bank będzie nimi obracał. Po śmierci beneficjenta część środków z tego rachunku mogłyby zostać natychmiast wypłacona spadkobiercom, natomiast pozostała pozostanie do rozliczenia. Trzeba ją też będzie pomniejszyć uzasadnione wydatki poczynione w czasie trwania umowy i o kwotę odpowiadającą utracie wartości nieruchomości. Natomiast pozostałą po dokonaniu rozliczeń resztę będzie można dodatkowo wypłacić spadkobiercom. Pieniądze z rachunku zawsze ostatecznie trafią do nich, nie wiadomo jedynie w jakiej wysokości. Zależeć to będzie od kwoty uzyskanej ze sprzedaży i od ostatecznej wartości nieruchomość w momencie transakcji. Natomiast rozliczenie końcowe będzie zawsze uwzględniało ewentualny wzrost bądź spadek wartości nieruchomości.
10. Zgodnie z regulacjami ustawowymi i nadzorczymi w momencie udzielania kredytu bank zobowiązany jest do szacowania zdolności kredytowej kredytobiorcy, czyli określania, czy w dającym się przewidzieć czasie kredytobiorca będzie w stanie spłacać raty kredytowe. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego spłata wierzytelności albo dokonywana jest poprzez sprzedaż nieruchomości, albo przez rozliczenie się ze spadkobiercami (którzy nie muszą mieć jakiejkolwiek zdolności kredytowej). W tym przypadku w ustawie zwolniono banki z wymogu szacowania zdolności kredytowej. Jednocześnie zaproponowano, aby odwrócony kredyt hipoteczny był udzielany w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość dochodów. Rozumiejąc tendencje związane z określaniem relacji waluty kredytu do waluty podstawowych dochodów, można mieć wątpliwości, czy zaproponowane regulacje idą we właściwym kierunku: (i) spłata kredytu nie jest bezpośrednio uzależniona od uzyskiwanych dochodów w jakiejkolwiek walucie (ma to miejsce tylko w przypadku wcześniejszej spłaty dokonanej przez kredytobiorcę), (ii) spłata zobowiązania z nieruchomości (rozumianej, iż znajduje się ona na terytorium Rzeczypospolitej) oparta jest o szacunek jej wartości, który winien być dokonywany w walucie krajowej, (iii) osoby, które nabyły nieruchomości w Polsce, a uzyskują dochody z tytułu np. emerytur w innych walutach, nie będą mogły skorzystać z tego rodzaju kredytu.
11. Z punktu widzenia zarządzania przez bank ryzykiem kredytowym wynikającym z dłuższego, niż zakładano, okresu spłaty odwróconego kredytu hipotecznego dobrze byłoby, aby ocenę tego ryzyka dokonywać portfelowo. To oznacza, iż indywidualny odwrócony kredyt hipoteczny może generować nadmierne ryzyko kredytowe, ale inny odwrócony kredyt hipoteczny, takiego ryzyka nie będzie generować –statystycznie.
Jednocześnie należy pamiętać, iż dla uniknięcia ryzyka przedłużenia okresu spłaty kredytu, bank prawdopodobnie (Komisja Nadzoru Finansowego powinna określić zasady oceny ryzyka kredytowego) będzie stosował regułę 50%. Oznacza to, że wartość kredytu wraz z odsetkami i związanymi z nim kosztami kwalifikowanymi nie będzie mogła przekraczać 50% wartości nieruchomości. Taka proporcja wartości długu do wartości nieruchomości powinna ograniczać ryzyko kredytowe banku, nawet, gdy wartość długu będzie rosła ponad ten wskaźnik. Nie oznacza to, że przy dużym spadku wartości zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego i relatywnie dłuższym, niż statystycznie przyjmuje się, okresie życia seniora, nie dojdzie do sytuacji, gdy wartość zabezpieczenia będzie równa lub mniejsza niż wartość długu. Ale taka sytuacja także ma miejsce w przypadku „zwykłych” kredytów hipotecznych, nieprawdaż?
Bolesław Meluch, Doradca Zarządu ZBP