Zawsze najświeższe informacje na temat odwróconej hipoteki

Kontakt

Odwrócona Hipoteka
Tel: +48 537-165-162

biuro@odwroconahipoteka.pl

Formularz

Reminiscencje z Konferencji UOKiK cz.III

30.12.2013

Ze względu na obszerność poruszanych podczas Konferencji zorganizowanej przez UOKiK i GW poświęconej rentom dożywotnim i odwróconemu kredytowi hipotecznemu kwestii, podzieliliśmy nasze wspomnienia nie, jak pierwotnie planowaliśmy na dwie, a na trzy części. Poniżej prezentujemy więc ostatnią, dla odwróconej hipoteki, odsłonę.

 

 Odwrócona hipoteka dla banków i ubezpieczycieli – ważna argumentacja

 

odwrócona hipoteka konferencja3Kolejnym punktem Konferencji po omówieniu bezpieczeństwa seniorów korzystających obecnie z propozycji spółek prywatnych, było wyjaśnienie kwestii dotyczących nadzoru nad firmami oferującymi świadczenia dożywotnie na zasadach proponowanych przez Ministerstwo Gospodarki. Na pytanie: Dlaczego Komisji Nadzoru Finansowego zależało na tym, żeby świadczenia takie mogły oferować wyłącznie firmy ubezpieczeniowe odpowiadał Paweł Sawicki z KNF.

 

W swojej wypowiedzi przedstawił on, w jaki sposób można zabezpieczyć interesy klienta. Można to zrobić na dwóch płaszczyznach – pierwszy aspekt to badanie jakie są prawa obowiązki seniora wynikające z kontraktu, drugi to odpowiedź na pytanie, jaka jest pewność, że podmiot z którym klient zawarł umowę nie upadnie. KNF nie chodzi o to, co ma robić senior w przypadku zakłóceń, ale chodzi o to, żeby tych zakłóceń nie było. Stąd stanowisko by skorzystać z rozwiązań, które już funkcjonują na rynku polskim, ale i europejskim, by prosić firmy, które obecnie oferują świadczenia dożywotnie o staranie się o licencje na prowadzenie działalności ubezpieczeniowej. Wtedy wiadomo, jak sprawować nadzór i wszystkie gwarancje nadzorcze mogą być zachowane, choć gwarancji, że zakład ubezpieczeń nie upadnie KNF nie daje.

 

KNF obawia się tego, że nadzór nad spółkami oferującymi renty dożywotnie będzie bardzo nieefektywny, ponieważ nie ma i nie będzie miała narzędzi na efektywne nadzorowanie tych podmiotów.

 

Zgodnie z propozycją regulacji przedstawioną przez Ministerstwo Gospodarki, aby prowadzić taką działalność na rynku będą konieczne określone wymogi kapitałowe, członkowie zarządu muszą też spełnić wymogi kwalifikacyjne, trzeba wystąpić z wnioskiem o rejestrację – licencję do KNF, a po uzyskaniu jej co pół roku składać sprawozdania z działalności, jednak może to być nadzór iluzoryczny.

 

Paweł Sawicki wyjaśnił, że w kwestiach nadzoru uzyskanie licencji to tylko jedna kwestia. Są kolejne, które mówią o zbywaniu pakietów akcji, zgoda KNF co do powoływania członków zarządu w formie decyzji administracyjnej. Propozycja Ministerstwa Gospodarki tego nie przewiduje. Problem leży też w sprawozdawczości, ponieważ nie wiadomo dokładnie na czym ona miałaby polegać. W przypadku zakładów ubezpieczeń i banków dokładnie reguluje z czego muszą się tłumaczyć KNF. Dlatego KNF bierze w tak dużym stopniu odpowiedzialność, że te podmioty nie upadną.

 

Podkreślił on też, że w projekcie MG brak jest „inspekcji na miejscu”. Sprawozdawczość podmiotów bowiem to tylko część nadzoru. Gros wiadomości o sytuacji podmiotu nadzorowanego wynika z tego, że urzędnicy KNF w trakcie kontroli przeglądają księgi na miejscu. Brak jest też planów naprawczych, figuruje jedynie fragmentaryczny zapis o dostosowaniu w zakresie wysokości kapitału. Z planami naprawczymi związana jest możliwość ustanowienia kuratora nadzorującego ich wykonanie, te wszystkie instrumenty się sprawdziły.

 

Obecna propozycja MG to propozycja stworzenia nowego rodzaju instytucji finansowej, która nie bardzo wiadomo, jak ma być nadzorowana. Ta instytucja ma gwarantować wypłatę seniorom, którzy wyzbyli się tego, co jest dla nich najcenniejsze, czyli swojej nieruchomości.

 

W przypadku tego typu działalności bardzo istotne są dwa rodzaje ryzyka – ryzyko płynności i ryzyko długowieczności. Największe doświadczenie w zarządzaniu ryzykiem długowieczności posiadają właśnie zakłady ubezpieczeń.

 

Przedstawiciel KNF przedstawił przekonujące argumenty, żeby tylko zakłady ubezpieczeń mogły być świadczeniodawcami dożywocia, po czym Andrzej Roter argumentował, że nie jest to konieczne, ponieważ firmy które będą musiały dbać o odpowiedni poziom kapitału własnego, które mają stworzyć fundusz rezerwowy są w stanie dobrze podejść do ryzyka długowieczności. Co do płynności doświadczenie KNF może przewidzieć, poza tym w związku z tym, że rynek jest bardzo młody, nie wszystkie zagrożenia jakie są na rynku ubezpieczeń trzeba przekładać na niego.

 

Jego zdaniem przekształcenie spółek obecnie funkcjonujących w oferujące ubezpieczenia nie byłoby trudne, ale zawężanie rynku do działalności wyłącznie zakładów ubezpieczeń, nie będzie wartością dodaną dla klientów. Podmioty te mogą funkcjonować komplementarnie, choć lepiej robią to fundusze hipoteczne, które nie tylko sprzedają produkt, ale starają się zadbać o stałe relacje z beneficjentami.

 

Niedoprecyzowane przepisy

 

W dalszej części padło pytanie: Czy w myśl propozycji Ministerstwa Gospodarki zakłady ubezpieczeń będą mogły być konkurencją dla funduszy hipotecznych? Odpowiedział na nie Andrzej Maciążek z Polskiej Izby Ubezpieczeń, stwierdzając, że nie bo ustawodawca takiej możliwości nie przekazał zakładom ubezpieczeń. Jednak zawsze ubezpieczyciel ma możliwość taką umowę zrealizować, kiedy zgłosi się klient z określoną sumą pieniędzy i będzie chciał taką usługę wynegocjować. Nie będzie możliwe jednak przeprowadzenie takiej transakcji od początku do końca z odpowiedzialnością businesową za przejęcie nieruchomości, jak i później odpowiadać za skompensowanie ryzyka długowieczności i ryzyka inwestowania pieniędzy przeznaczonych na wypłatę renty dożywotniej.

 

Generalnie jednak jak wyjaśnił przedstawiciel Ministerstwa Gospodarki zarówno spółki prawa handlowego, jak i zakłady ubezpieczeń w myśl proponowanych założeń będą mogły stanowić dla siebie konkurencję i działać równolegle. Wymaga to jednak dopracowania konkretnych szczegółów.

 

 

Banki nie będą nikogo przebijać

 

Na kolejne pytanie prowadzącego: Czym banki chcą przebić fundusze, odpowiedział Bolesław Meluch ze Związku Banków Polskich. Stwierdził on, że banki nie mają zamiaru nikogo przebijać, a jedynie wprowadzić na rynek nowy produkt – odwrócony kredyt hipoteczny (w skrócie odwrócona hipoteka).  Przepisy odnoszące się do banków, określają przede wszystkim zjawisko adekwatności kapitałowej, czyli jakie produkty trzeba mieć, żeby takie produkty oferować. Stąd uwagi ZBP zgłaszane już wcześniej, ponieważ stara się on dookreślić, jakie może być podejście spółek prawa handlowego i ubezpieczycieli, którzy chcieliby takie produkty sprzedażowe oferować oraz banków.

 

W stosunku do banków przepisy są „ostre”, muszą one bowiem stosować zasadę wartości kredytu do wartości zabezpieczenia. Znaczyłoby to tyle, że wartość odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami nie mogłaby być większa niż 50% wartości nieruchomości wycenionej przez niezależnego rzeczoznawcę. Ministerstwo Finansów chciałoby wyższych norm 80% i dla takich norm była przygotowana symulacja, ale to ostatecznie KNF ma się wypowiedzieć odnośnie adekwatnego ryzyka dla banków z tytułu ryzyka długowieczności.

 

Banki nie finansują się tak, jak spółki prawa handlowego, z reguły nie mają długoterminowych instrumentów finansowania. Korzystają z depozytów zwykle krótkoterminowych i musi tu być wzięte pod uwagę także ryzyko deponentów.

 

Dalej dyskutowano o wysokości odwróconego kredytu hipotecznego oraz rent dożywotnich na odstawie przedstawianych symulacji, jednak ze względu na reklamę, nie będziemy odnosić się do szczegółów. Symulację prezentowaną przez Bolesława Melucha na sporządzoną podstawie wypowiedzi Marka Wielgo z artykułu „Spór o odwróconą hipotekę, kto dostanie licencję?” z 08.11.2012 roku można zobaczyć tutaj.

 

W toku dyskusji Bolesław Meluch wyjaśnił, że stosowane obecnie do kredytów reguły wypłaty 50% wartości zabezpieczenia w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły być zmodyfikowane jeśli wartość nieruchomości wzrośnie lub jeśli KNF uzna, że będzie to bezpieczny poziom kredytowania. Wówczas zostanie on zwiększony o odpowiednią sumę i będzie mógł być wypłacany dłużej.

 

 

Odwrócona hipoteka świetna do dyskusji

 

Licznie zgromadzeni na Konferencji goście też mogli wyrazić swoje zdanie na temat proponowanych rozwiązań i obecnej sytuacji związanej z rentami dożywotnimi w Polsce.

 

Ważny głos zabrał tu Rzecznik Konsumentów z Kozienic stwierdzając, że jest za rozwiązaniami proponowanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego ponieważ wszystkie inne rozwiązania nie dają bezpieczeństwa konsumentom. Przy wypłatach rzędu 92% wartości nieruchomości, jeśli inwestycje będą „nietrafione”, firmom może grozić bowiem upadłość. Banki są pod tym względem jednak bezpieczniejsze, ponieważ senior zostaje właścicielem nieruchomości, a to jest jednak już inna sytuacja.

 

W dyskusji pojawił się też nasz punkt widzenia, związany ze skalą zapotrzebowania aktualnego rynku na nowy produkt – odwróconą hipotekę, gdzie miesięcznie mamy po kilkaset zapytań osób zainteresowanych, właśnie o odwrócony kredyt hipoteczny. Wskazuje to, że może okazać się, iż nie jest to produkt aż tak niszowy, jak chcieliby niektórzy analitycy. Ponadto zgłaszający się ludzie stwierdzają, że czekają na ten kredyt, nie na renty dożywotnie bo wolą nieruchomość komuś zostawić, a otrzymywać mimo wszystko dodatkowy dochód na aktualne życie. W wypadku renty dożywotniej nieruchomość od razu jest przepisywana na fundusz.

 

Jeśli chodzi o kwoty proponowane przez fundusze, to niestety nawet pobieżna analiza wskazuje, że nie do końca pokrywają się one z deklarowaną wartością procentową rzędu 92%, jakie senior miałby otrzymać jako rentę dożywotnią. Nie chcieliśmy się jednak wdawać w dokładne analizy. Najważniejsze jest to, że  naszej codziennej praktyki wynika, iż mamy kilka tysięcy osób zdeklarowanych, chcących skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego, które na to rozwiązanie czekają.

 

Piotr Szywka z Komisji Nadzoru Finansowego zwrócił uwagę na bardzo istotną kwestię braku w propozycji Ministerstwa Gospodarki ujednoliconego modelu, który będzie precyzyjnie wyznaczał wartość  renty. Podkreślił on: „Możemy sobie/…/ zakładać 50-90% poziom LtV, ale w momencie kiedy nieruchomość jest sprzedawana za kilkanaście lat, my dziś nie mamy odpowiedzi, jaka będzie jej wartość. W związku z tym, jeśli bazujemy tylko na wycenach dzisiejszych, próbujemy to jakoś aktualizować, to /…/ w tej chwili to jest jednak wróżenie z fusów”.  Jeżeli nie będzie jasno określonego modelu na podstawie którego kwoty zostaną wyznaczone, wypowiedzi, że dostaniemy 500, 1000 czy 2000zł, nie są miarodajne. Jego zdaniem w propozycji Ministerstwa Gospodarki powinien znaleźć się klasyczny, precyzyjny wzór na podstawie, którego będzie można kwotę wyliczyć, tak jak to jest w ustawie o kredycie.

 

O banki nie ma co się bać

 

Następnie padło pytanie, czy banki w ogóle są zainteresowane oferowaniem takich kredytów, na które odpowiedział Bolesław Meluch (ZBP). Podkreślił on, że już od 2008 roku prowadzone są różnego rodzaju prace i rozmowy w samych bankach. „Na razie banki nie chcą ujawniać na jakim etapie zaawansowania są, czy są już gotowi, tym bardziej, że nie mamy przepisów ustawy, za wyjątkiem Projektu ustawy zgłoszonego przez SLD, który został/…/ tymczasowo wstrzymany decyzją rządu 15 października.”  W ocenie, na ile poważnie banki traktują temat trzeba wziąć pod uwagę fakt, iż nie jest to rynek, który rozwija się szybko i nie jest masowy. Trudno powiedzieć, który bank zainicjuje wprowadzenie takiego kredytu w Polsce, jednak „są niektóre banki, które są dosyć agresywne w produktach innowacyjnych, a na pewno jest to produkt innowacyjny, w związku z tym być może szybko wprowadzą, jeśli taka ustawa w przyszłym roku będzie”.

 

Na zakończenie Konferencji prowadzący poprosił ekspertów o podsumowanie spotkania i własne refleksje.

 

 Emocjonująca końcówka konferencji – konstruktywnie

 

Małgorzata Rothert  podkreśliła, że rzecznicy nie są przeciwnikami przedsiębiorców, ale „do nas nie przychodzą ludzie szczęśliwi /…/ Na co dzień spotykamy się z tym, że w szczególności do osób w podeszłym wieku zwanych seniorami są stosowane szczególnie wyrafinowane techniki marketingowe i to dotyczy wszystkich sfer działalności/…/ Jest silne oddziaływanie na sferę emocjonalną, zwrócenie uwagi na ochronę zdrowia, na bezpieczną starość, na niezależność finansową /…/ wiele ofert na prawdę wprowadza w błąd. Dlatego bardzo cieszymy się z tego, że renta dożywotnia będzie uregulowana”.

 

Bolesław Meluch natomiast podkreślił „bardzo się cieszę, że rozmawiamy tutaj na temat „Silver Economy” /…/ dobrze by było, żeby w arkuszu informacyjnym wyszczególnić te wszystkie koszty, żeby rzeczywiście było dookreślone czy rzeczywiście ta wartość renty czy kredytu będzie wynosić 50 czy 98%” bo może to rodzić nieporozumienia.

 

Magdalena Zienkiewicz zwróciła uwagę na to, by przy nadmiernej dbałości o bezpieczeństwo osób starszych, ochrony nie doszło do sparaliżowania rynku „bo wiemy, że w obecnej sytuacji rynkowej ten produkt jest seniorom bardzo potrzebny.”  Zaapelowała o rozsądek i o przewidzenie przez ustawodawcę jasnych i wyraźnych przepisów przejściowych /…/ oraz aby przewidział, jakie przepisy obecnie obowiązujące będą miały zastosowanie do instytucji wprowadzonych nową ustawą.”

 

Elżbieta Kołodziej natomiast zwróciła się do seniorów, którzy na przykład dziś negocjują umowy rent dożywotnich. Na pytanie: „Zaczekać na ustawę o rencie dożywotniej i na ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, czy nie?/…/ uważamy, że na pewno warto zaczekać na uregulowania prawne, że w polskim systemie prawnym pojawią się te dwie ustawy i wtedy będzie można dokonać wyboru, czy lepiej zawrzeć umowę odwróconego kredytu hipotecznego z bankiem, czy umowę renty dożywotniej.”

 

Andrzej Maciążek wskazał, że produkt ten na rynku polskim wcale nie musi być niszowy na rynku polskim, jesteśmy na początku rozwoju tego rynku. Są kraje gdzie rozwój ten jest stymulowany i tu najwięcej instrumentów ma ustawodawca /…/ który określił warunki na jakich mogą być udzielane gwarancje rządowe”. Odwrócona hipoteka może być przykładowo sposobem do wynegocjowania lepszego ubezpieczenia pielęgnacyjnego dla osób powyżej 75 roku życia lub ulg podatkowych. „To też jest droga dla rozwoju tego rynku.”

 

Paweł Sawicki stwierdził, że stanowisko KNF jest znane i odmienne od powszechnego, ale „ustawodawca powiedział, że zbierać depozyty i z tego udzielać innym kredytów może tylko bank”. Komisja Nadzoru Finansowego się dostosuje bo to ostatecznie rząd decyduje, ale „mamy odmienne zdanie.” Podkreślił on: „są pewne produkty, gdzie prawo mówi wyraźnie, że to może robić tylko taka instytucja finansowa.” W przypadku rent dożywotnich proponuje się stworzenie nowego podmiotu, które będą oferowały określone produkty, które będą niosły za sobą określone ryzyko.

 

Andrzej Roter podsumowując podkreślił, że członkowie KPF szczerze dziękują UOKiK za raport, dzięki któremu można poznać opinie konsumentów. „Rekomendacje przygotowane przez Ministerstwo Gospodarki są przykładem tego, jak dobrze, profesjonalnie można podejść do budowania nowej regulacji. KPF zawsze wykazywało nieantagonistyczne podejście do legislacji/…/ popieramy założenia Ministerstwa Gospodarki, który w zakres podmiotowy włącza zakłady ubezpieczeń.”

 

 Odwrócona hipoteka – apel warty uwagi

 

 

Prowadzący konferencję Marek Wielgo na zakończenie powiedział:”Przyłączam się do tego apelu pani dyrektor, że  mam nadzieję, że te ustawy szybko ujrzą światło dzienne, że w przypadku seniorów warto jest wstrzymać się być może z decyzją o podpisaniu umowy o dożywocie lub rentę dożywotnią, chociaż zdaję sobie sobie sprawę, że są osoby, które są po prostu do tego zmuszone, sytuacja materialna nie pozwala im na czekanie. W związku z tym, powinny kierować się wskazaniami, które są w Raporcie UOKiKu. Tam jest jasno określone, które fundusze gwarantują im właściwy standard, jakimi kierować się przesłankami, żeby zawrzeć bezpieczną umowę.”

 

Dodał, że podobają mu się założenia Ministerstwa Gospodarki, ale z pokorą przyjmuje argumentację KNF i liczy na powtórzenie podobnej debaty przez UOKiK za jakiś czas.

 

My też na to liczymy.